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Écrit par : Alexis ALLARD

L’immobilier est un marché saisonnier. En fonction du mois de l’année, le volume de transaction et les prix n’évoluent pas de la même manière.

C’est généralement au printemps que le marché de l’immobilier connaît une accélération de son activité. Afin de commencer la nouvelle année scolaire en toute sérénité la plupart des familles avec enfants privilégient une signature du compromis de vente entre avril et juin. On a ainsi un pic du nombre de transactions officialisées durant l’été. Il faut également noter l’effet du printemps et du retour des beaux jours après l’hiver. Cela influence le moral des ménages et les incite à concrétiser des projets mis en “stand by” durant les mois d’hiver.

En comparaison avec le deuxième trimestre qui compte les mois les plus propices en ce qui concerne le nombre de transactions, nous avons le premier et dernier trimestre pendant lesquels le nombre de ventes sombre dans un rythme ralenti. Avec les enfants qui ont repris l’année scolaire au troisième trimestre et le retour de la grisaille au quatrième trimestre, les acquéreurs potentiels mettent en attente leur projet immobilier.

Qu’en est-il des prix? Les variations du nombre de transactions ont-elles un effet sur les prix? Lorsqu’il y a une demande plus importante que l’offre, cela favorise la concurrence entre eux. Cette tension se traduit forcément dans une augmentation des prix ou une marge moins importante de négociation. A l’inverse, les acquéreurs à la recherche d’une bonne affaire devraient logiquement s'annoncer durant le 4ème trimestre quand le marché commence à marquer le pas.

Qu’en est-il des investisseurs? C’est la déclaration d'impôts qui incite pas mal d'investisseurs à mettre en place un projet d'investissement de défiscalisation. La plupart attendent la fin de vacances et donc la rentrée scolaire pour passer à l’acte.

Vous l’aurez donc compris au regard de votre situation, il y a des moments de l’année qui vous sont fructueux et d’autres moins. A vous d’exploiter cela pour vendre ou acheter au meilleur prix. Pour votre achat, il vaut mieux s’activer et tenter de belles négociations dès que le marché commence à marquer le pas. Vous aurez ainsi moins de concurrence et plus d’écoute de la part des vendeurs. Par contre, si vous voulez mettre un bien en vente, vous trouverez plus facilement un acquéreur au printemps à un prix plus intéressant. Vous devez tout mettre en œuvre pour réussir votre vente à ce moment-là de l’année car une fois l’été passé, il sera plus difficile de vendre étant donné qu’il y aura moins d’acquéreurs en recherche active.

Promesse « phare » du programme du président élu, la disparition de la taxe d’habitation, qui devait initialement s’appliquer à 80 % des Français, sera finalement étendue à l’ensemble des contribuables français afin que la mesure ne soit pas censurée par le Conseil Constitutionnel. Alors que la taxe d’habitation est amenée à disparaître à horizon 2020, cette suppression entrainera un manque à gagner de 26 milliards d’euros des collectivités territoriales, et plus particulièrement celles des communes. Pour compenser cette perte plusieurs pistes sur la refonte de la fiscalité locale sont proposées :

  • Transférer aux communes la taxe foncière sur les propriétés bâties perçue par les départements. Inconvénient, les pertes des départements résultant de ce transfert devraient, elles aussi, être compensées. Une autre solution serait de corriger la suppression de la taxe d’habitation par le transfert d’une partie d’un impôt national comme la TVA, la CSG ou la taxe sur les carburants. Mais si ce scénario était privilégié, les communes n’auraient plus « la main » pour décider une hausse ou une baisse des impôts en faisant varier le taux.

  • Revoir les modalités de la taxe foncière. Actuellement, les valeurs locatives des logements sont établies à partir de références prises au début des années 1970. Elles sont donc dans de nombreux cas déconnectées de la réalité du marché. Une phase de test a été menée en 2015 dans cinq départements, avec comme principe d’appliquer à la surface un prix de référence au m2 selon les normes du marché local. Certains propriétaires seraient gagnants mais d’autres verraient leur facture augmenter. Tout gouvernement osant mettre en place une telle réforme prendrait inévitablement un risque politique. Hors le risque politique il y a aussi tout le travail nécessaire pour la modification simultanée de plusieurs millions de données. Une solution serait d’implémenter une réforme progressive, un propriétaire en place continueraient à payer la taxe foncière sur la base de l’ancien système. En revanche, en cas de mutation, l’acquéreur serait soumis au nouveau cadre. Mais que se passe-t-il avec le propriétaire qui est gagnant, pourra-t-il tout de suite bénéficier du nouveau cadre ?

  • Créer une surtaxe foncière pour les résidences secondaires et les logements vacants (occupés moins de 6 mois par an). Certaines communes utilisent la taxe d’habitation pour surtaxer les résidences secondaires ainsi que les logements vacants. La suppression de la taxe d’habitation entrainerait une baisse de revenus pour certaines communes, surtout les communes touristiques. Afin de combler ce manque à gagner Bercy suggère de créer une surtaxe foncière qui correspondrait à peu près au même montant que la majoration de taxe d’habitation sur les résidences secondaires ainsi que la surtaxe sur les logements vacants. Ce sera aussi l’occasion d’unifier la fiscalité afférente aux logements vacants ou occupés temporairement car ces taxes sont complexes à recouvrer. Surtout que certains propriétaires profitent « d’effets d’optimisation » en déclarant leur logement comme étant vacant plutôt qu’en résidence secondaire compte tenu de l’existence de surtaxes d’habitation dans certaines communes. Cette proposition de surtaxe foncière s’avèrera peut-être inutile si finalement le gouvernement décide de ne pas supprimer la taxe d’habitation pour les résidences secondaires.

La refonte de la fiscalité locale suffira à compenser le coût de l’Etat de la réforme de la taxe d’habitation ? Certains n’en sont pas convaincu et s’attendent à qu’une part de la compensation devra toutefois provenir de nouvelles mesures d’économie. Une affaire à suivre.

Exploitez-vous la totalité de votre résidence principale ? Avez-vous besoin de revenus complémentaires ? Avez-vous pensé à louer une partie de votre logement en exonération de fiscalité ? Les avantages pour la mise en location d’une pièce de son habitation sont nombreux :

  • Complément de revenus,
  • Éviter l’isolement pour des propriétaires seuls,
  • Exonération de fiscalité sous condition…

Les propriétaires ne sont pas les seuls bénéficiaires de cette mesure. Elle permet aux métropoles qui manquent de logements d’optimiser leur parc immobilier. En effet, nombreux sont les locataires à rechercher un logement au loyer abordable.

Les trois conditions à remplir simultanément sont :

Première condition : Les pièces louées doivent faire partie de la résidence principale du bailleur

L’exonération s’applique aux personnes qui pour diverses raisons n’occupent plus certaines pièces dans leur logement principal (à usage d’habitation).

Les pièces, louées meublées, doivent former un ensemble indissociable avec l'habitation principale. Le caractère indépendant ou non se mesure en tenant compte de la configuration, la superficie et la disposition de l'immeuble pris dans son ensemble (entrée autonome, jouissance d'une cuisine ou d'une salle de bain privative, nombre de pièces louées...).

Deuxième condition : Résidence principale ou temporaire pour le locataire

Les pièces louées meublées constituent pour le locataire sa résidence principale ou sa résidence temporaire dès lors qu’il justifie d’un contrat de travail limité dans le temps.

Troisième condition : Un loyer raisonnable

Un loyer est considéré comme raisonnable si le prix n’excède pas 2,5 fois la quote-part, correspondant à la partie louée, de la valeur locative de l’immeuble déterminée par comparaison avec celle d’immeubles donnés en location.

La loi ne fixe pas de plafond de loyer en valeur absolue. Pour apprécier si le prix est raisonnable, l'administration publie à titre indicatif un plafond annuel par mètre carré de surface habitable différents selon la zone géographique qu’il est conseillé de ne pas dépasser. Il est révisé chaque année. En 2018, il était de :

  • Ile-de France 185 €/m2,
  • Autre régions 136 €/m2.

Mesure « phare » du programme du président élu, la suppression de la taxe d'habitation sera un manque à gagner pour les communes surtout que les collectivités ont déjà connu une baisse importante de leurs dotations. Espérons que les infrastructures n’en pâtiront pas et que les investissements ne seront pas mis en attente. Le gouvernement a assuré aux collectivités que cette suppression sera entièrement compensée à l’euro près, malgré un flou artistique sur les nouvelles recettes.

Toute personne qui occupe un logement (résidence principale ou secondaire) au 1er janvier est redevable de la taxe d’habitation. Il peut donc s’agir du propriétaire, du locataire ou bien d’un occupant à titre gratuit.

Cette taxe se calcule en appliquant le taux d’imposition voté par les élus locaux sur la base nette d’imposition qui est la valeur locative brute, abattements déduits. Cette taxe permet de financer les services publics des communes. Elle contribue notamment au financement des dépenses sociales et scolaires, des équipements sportifs et culturels ainsi qu’à l’entretien de la voirie. La Taxe d’Habitation, la taxe foncière, la taxe économique territoriale représentent près de la moitié des ressources des collectivités territoriales.

La loi de finance de 2018 instaure, sous condition de revenus, l'exonération de cette taxe uniquement pour les résidences principales. Ce dégrèvement doit permettre sur 3 ans de dispenser environ 80 % des foyers du paiement de cette taxe. Les trois baisses de 2018 à 2020 seront successivement de 30 %, 65 % et 100 %.

Pour bénéficier de cette baisse, votre revenu fiscal de référence ne devra pas excéder les plafonds ci-dessous :

Quotient familial Montant du revenu fiscal de référence
1 part 27 000 €
1,5 part 35 000 €
2 parts 43 000 €
2,5 parts 49 000 €
3 parts 55 000 €
3,5 parts 61 000 €
4 parts 67 000 €
4,5 parts 73 000 €
5 parts 79 000 €

Un dégrèvement dégressif est mis en place pour ceux dont le revenu fiscal de référence est légèrement supérieur au plafond. Les contribuables soumis à l’impôt sur la fortune (ISF) en 2017 seront exclus du dégrèvement.