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Écrit par : Aurélie AUBERTY

Suite à une succession ou à une donation avec réserve d’usufruit, vous êtes usufruitier d’un bien immobilier et vos enfants en sont nus propriétaires. Être usufruitier, c’est avoir la jouissance du bien c’est-à-dire, pouvoir l’habiter ou en percevoir les revenus s’il s’agit d’un bien locatif.

Vous envisagez la vente de ce bien immobilier démembré et vous souhaitez connaître les différentes possibilités de réinvestissement de ces fonds ?

Il est tout d’abord utile de rappeler ici que la vente ne peut avoir lieu qu’avec l’accord conjoint de l’usufruitier et du nu-propriétaire. Vous allez voir que plusieurs solutions sont possibles quant au sort du prix de vente.

Première solution : le partage du prix

En principe, lorsque le bien est vendu, le prix doit être partagé entre l’usufruitier et le nu-propriétaire (C. civ art 621). Cette ventilation est faite par votre notaire en fonction de la valeur respective de chacun des droits qui peut être faite soit en fonction de la valeur économique de ces droits ou en fonction du barème fiscal de l’article 669 du CGI (cette dernière étant la plus pratiquée même si souvent défavorable à l’usufruitier).

Il convient de s’interroger sur l’opportunité de cette solution de partage du prix : est-ce que cela correspond aux objectifs des vendeurs ?

Le démembrement du bien immobilier résulte en effet souvent d’une donation aux enfants avec réserve d’usufruit au profit des donateurs. Ce type de donation répond en général à un double objectif :

  • Minimiser le montant des droits de donation en abaissant la valeur donnée : la valeur transmise sera celle de la nue-propriété. Au décès de l’usufruitier le bien reviendra au nu-propriétaire en franchise de droit ;
  • Permettre aux parents de conserver l’usage et la jouissance du bien donné. La réserve d’usufruit peut ainsi traduire une volonté de continuer à habiter le bien ou de bénéficier de revenus complémentaires par la perception de loyers s’il s’agit d’un immeuble de rapport.

Avec la répartition du prix de vente, usufruitier et nu-propriétaire perdent tout l’intérêt de la donation avec réserve d’usufruit réalisée.

Deuxième solution : le remploi des fonds

La vente du bien immobilier démembré a pu être motivée par le souhait du parent usufruitier de vivre dans un bien plus petit ou situé dans une autre localité, ou encore d’investir dans un immeuble de rapport pour obtenir des revenus complémentaires. Si usufruitier et nu-propriétaire sont d’accord, il est tout à fait possible de remployer le prix de vente dans un nouveau bien immobilier et d’y reporter le démembrement de propriété. Il conviendra cependant de prendre quelques précautions : il faudra convenir du sort du prix de vente dans l’acte de vente et déclarer le remploi du prix dans l’acte d’acquisition du nouveau bien afin de reporter le démembrement.

Vous pouvez également remployer les fonds démembrés dans un placement financier (contrat de capitalisation/contrat d’assurance-vie). La souscription en démembrement sur ce type de support est tout à fait possible. Une déclaration sur l’origine des deniers ainsi qu’une convention de démembrement devront être réalisées pour que la répartition des droits soit conventionnellement organisée. Au décès de l’usufruitier la pleine propriété sera reconstituée sur la tête du souscripteur nu-propriétaire. Le contrat sera maintenu et se poursuivra sous les mêmes conditions.

Troisième solution : Remise du prix de vente à l’usufruitier

La dernière solution consiste à remettre l’intégralité du prix à l’usufruitier qui disposera alors de ce que l’on appelle un « quasi-usufruit ». L’usufruitier aura des droits très étendus puisqu’il pourra disposer à sa convenance de l’intégralité de la somme comme un véritable propriétaire, sans nécessité d’obtenir l’accord du nu-propriétaire. Ce dernier n’a plus de droit direct sur le bien mais un droit de créance contre l’usufruitier.

Une convention de quasi-usufruit sera nécessaire pour organiser les rapports juridiques des parties mais également dans un intérêt fiscal. Cette convention devra être établie par acte notarié ou par acte sous seing privé enregistré. La rédaction de la convention de quasi-usufruit confère en effet un avantage fiscal non négligeable puisqu’au décès de l’usufruitier, la créance de restitution du nu-propriétaire devient exigible et constitue ainsi un passif de succession déductible fiscalement, ce qui diminuera donc l’assiette des droits de succession.

Si vous envisagez la vente d’un bien immobilier démembré, interrogez-vous-en tout premier lieu sur vos besoins réels et vos objectifs afin d’opter pour la meilleure utilisation des fonds.

Pour toutes questions, n’hésitez pas à prendre contact avec l’un de nos conseillers.

Quoi de plus naturel que de donner un petit coup de pouce à un proche en cas de difficultés financières ou pour lui permettre de réaliser un investissement immobilier, l’achat d’une voiture… On pense alors trop souvent qu’il s’agit d’une affaire privée mais attention au retour de bâton du fisc qui peut s’avérer bien douloureux.

Quelles règles doit-on respecter ?

  • L’exigence d’un écrit pour les sommes excédant 1500 €.

Le prêt familial doit être matérialisé par un document écrit comportant obligatoirement la somme empruntée (en lettres et chiffres), le taux d’intérêt ou son absence, la durée de l’emprunt et les conditions de remboursement (périodicité des échéances ou si en un seul remboursement sa date précise). Il est fortement recommandé de procéder à l’enregistrement de l’acte pour lui conférer date certaine. Le coût sera alors de 150€.
S’il s’agit de sommes importantes, nous vous recommandons d’avoir recours à votre notaire. L’acte notarié a force de preuve et force exécutoire. En cas de problème pour le remboursement de l’emprunt, une demander de recouvrement par huissier sans avoir à passer par une décision de justice est suffisante. Pour justifier du remboursement du prêt : le virement est conseillé (ou à défaut le paiement par chèque).

  • Déclaration obligatoire au fisc dès 760 €.

Afin de surveiller les donations déguisées, l’administration fiscale exige que tout prêt, même non formalisé par un écrit doit être déclaré s’il est supérieur à 760 € (formulaire 2062). L’amende encourue en cas de défaut de déclaration est de 150 €.

  • Autres précisions et non des moindres.

Attention les intérêts sont fiscalisés : Si le prêt génère des intérêts, ils seront imposables pour le prêteur. Ils sont donc à déclarer et soumis au barème progressif de l’impôt sur les revenus et aux prélèvements sociaux.
L’emprunteur devra quant à lui les déclarer sur le formulaire 2561 avant le 15 février de l’année suivant leur versement. Il versera au Trésor l’acompte de 12,80 % sauf dispense du prêteur transmise à l’emprunteur avant le 30 novembre de l’année précédente.

Le risque de requalification.

L’administration fiscale est vigilante à l’égard de ces prêts familiaux. Lorsque les circonstances rendent un remboursement peu plausible, le risque d’une requalification existe. Les conséquences de la requalification pourront être de plusieurs ordres :

  • L’administration fiscale pourra soumettre les sommes « prêtées » aux droits de donation qui peuvent être conséquents si vous avez prêté de l’argent à un ami par exemple (taxation à 60%).
  • Lorsque le débiteur, comme c’était le cas dans la décision de la cour de cassation du 7 mars 2018, a porté les sommes au passif de son ISF, la requalification autorisera l’administration fiscale à rejeter le passif déductible (conséquence moins pénalisante depuis la mise en place de l’IFI).

Il est toujours possible de transformer le prêt en donation.

Vous avez consenti un prêt à votre enfant et ce dernier rencontre des difficultés pour vous rembourser, vous pouvez transformer à tout moment tout ou partie du prêt consenti en donation (quand le prêteur choisi de renoncer au remboursement de sa créance sans contrepartie, il s’agit d’une libéralité). Dans ce cas, vous devrez payer auprès des impôts des droits de donation, qui seront calculés en fonction du montant et du lien de parenté entre donateur et donataire.

Le mandat de protection future donne la possibilité d’organiser à l’avance, tant que l’on en est encore capable, sa propre protection ou celle de son enfant mineur ou handicapé, dans l’éventualité où l’on ne serait plus un jour en capacité de gérer ses affaires seul. Il permet ainsi de choisir la ou les personnes de confiance que l’on souhaite voir exercer sa protection et de définir l’étendue de cette protection.

L’établissement du mandat de protection future ne vous fait perdre aucun droit, et encore moins votre capacité juridique (vous continuez à voter, à gérer votre argent, votre patrimoine …). Il ne prendra effet qu’en cas de besoin, sur production d’un certificat médical établi par un médecin autorisé attestant que le mandant (personne qui organise la protection future) n’est plus capable d’agir pour lui-même ou pour son enfant.

Le mandataire (personne qui exercera la mesure de protection) sera alors autorisé à agir au nom et pour le compte de la personne qu’il représente après vérification par le greffier du tribunal d’instance que le mandant ne peut plus pourvoir seul à ses intérêts. Un inventaire du patrimoine devra alors être dressé.

Il existe deux types de mandats :

  • Le mandat de protection future pour soi-même, qui permet à une personne majeure ou émancipée ne faisant pas l’objet d’une mesure de tutelle, de désigner un ou plusieurs mandataires chargés de la représenter, le jour où elle ne pourra plus pourvoir à ses propres intérêts.
  • Le mandat de protection future pour autrui, qui peut être établi par les parents d’un enfant mineur, pour le cas où ils disparaîtraient avant sa majorité. Ou encore et surtout, par les parents d’un enfant handicapé pour organiser sa vie lorsqu’ils ne seront plus eux-mêmes capables ou par suite de leurs décès, en nommant pour ce faire une ou plusieurs personnes de confiance.

Le mandat peut ainsi porter sur la protection :

  • De la personne elle-même,
  • De ses biens,
  • Ou des deux.

Le mandant (la personne qui organise la protection future) peut nommer plusieurs mandataires (les personnes qui exerceront la mesure de protection). Par exemple, il peut nommer un mandataire pour la protection de la personne et un mandataire différent pour la protection de ses biens.

Tant que le mandat n'a pas pris effet, le mandant peut le modifier ou le révoquer à tout moment. Le choix de la forme du mandat est important car il ne donnera pas les mêmes pouvoirs au mandataire :

  • Le mandat conclu sous-seing privé ne permettra pas au mandataire d’effectuer les actes dispositions (ventes, donation, ...) sans l’accord du Juge des Tutelles. L’administration met à disposition un modèle de formulaire : CERFA 13592*02.
  • Le mandat conclu par acte notarié donnera la possibilité au mandataire de réaliser tous les actes patrimoniaux en ce compris les actes de dispositions comme la vente d’un immeuble appartenant à la personne protégée (sauf donation). Dans sa rédaction et après conseil de votre notaire l’acte peut néanmoins prévoir des exceptions. Il est obligatoire pour tous les mandats de protection future pour autrui.

Le mandat prendra fin par le décès du protégé ou du mandataire. Il prendra également fin lorsque les facultés mentales de la personne protégée auront évolué, soit parce qu’elle aura retrouvé une certaine autonomie et que des règles plus souples suffiront à la protéger, soit au contraire parce que l’aggravation de sa dépendance nécessitera une protection renforcée.

Une lecture trop rapide de la décision du 08 février 2018 du Conseil Constitutionnel sur le meublé laisserait croire à un assouplissement de la législation sur le statut du Loueur en Meublé Professionnel.

En effet, dans sa décision, le Conseil a jugé inconstitutionnelle l’obligation d’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) du loueur meublé pour bénéficier de l’exonération des plus-values professionnelles.

Cette décision, s’appuie sur le caractère civil de l’activité de loueur en meublé. En effet seules les personnes qui exercent une activité commerciale ont l’obligation de s’inscrire au RCS.

Avec la suppression de cette condition d’inscription, seules subsistent les deux autres conditions prévues par l’article 155 IV du CGI, à savoir :

  • Les recettes locatives annuelles brutes représentent plus de 23 000 € TTC,
  • Les revenus tirés de location meublée représentent plus de 50 % des revenus professionnels.

Ne crions pas victoire trop vite, cette décision s’accompagne d’un commentaire qui pré-annoncerait une redéfinition future de ce statut. Le législateur est invité à élargir les règles d’inscription au RCS ou à retenir un autre critère en vue d’établir le caractère régulier et continu de l’activité.

Il était jusqu’ici possible d’opter soit pour le régime des LMP soit pour celui des LMNP (loueur en meublé non professionnel). Suite à cette décision et en l’état actuel des textes, le statut de loueur en meublé professionnel deviendrait automatique dès lors que les conditions de seuil seraient remplies.

Il est également intéressant de noter la modification des conditions d’exonération des biens en LMP dans l’ISF version 2018 (IFI). Seuls sont exonérés les biens dès lors qu’ils représentent la principale activité professionnelle de l’exploitant.

Cette décision augure-t-elle d’une future évolution de la définition du loueur meublé professionnel ?

A suivre…