Rechercher un placement

Écrit par : Yves MAZIN

Une locataire qui sous-louait son appartement à Paris sur Airbnb a été sévèrement condamnée.

Une locataire a sous-loué de 2011 à 2018 son logement situé à Montmartre. Si elle avait demandé l’autorisation à son propriétaire, celui-ci ne lui a jamais donné cet accord. La sanction est lourde : outre des dommages et intérêts et les frais de justice, le tribunal a condamné la locataire à rembourser au propriétaire les 767 jours de sous location, soit environ 46 000 €. De surcroit, le propriétaire a obtenu l’expulsion de ladite locataire.

Il est important de rappeler qu’un locataire n’a pas le droit de sous-louer un bien qui ne lui appartient pas - sans l'autorisation expresse du propriétaire – de plus, il ne peut pas sous-louer un logement pour un loyer supérieur à celui qu'il paie. En l’espèce, le loyer prévu dans le bail était de 600 euros par mois. Comme la locataire le louait sur Airbnb à 60 euros la nuit. Elle a ainsi tiré bénéfice d’un bien qui ne lui appartenait pas. C’est sur ces éléments que la justice s’est appuyée.

Il est important de rappeler les règles qui s’imposent à tous les locataires, tant sur un plan fiscal que réglementaire.

Le locataire ne doit pas oublier de déclarer les revenus qu’il va percevoir. Ces revenus de sous location en Airbnb sont considérés, en France, comme des revenus meublés. Ils sont à déclarer comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Si les recettes sont inférieures à 70 000 €, il peut opter pour le régime du Micro BIC. Les revenus perçus bénéficieront d’un abattement de 50 %. Les revenus imposables seront fiscalisés à hauteur de votre Tranche Marginale d’Imposition (0 %,14 %, 30 %, 41 % ou 45 %), il faudra s’acquitter aussi des prélèvements sociaux au taux de 17,20 %.

De façon dérogatoire, les revenus issus de la location d’une ou plusieurs pièces de la résidence principale sont exonérés s’ils ne dépassent pas 760 € par an.

Sur un plan réglementaire, il faut tout d’abord vérifier que le règlement de copropriété n’interdit pas les locations de courte durée.

L’utilisation que vous comptez faire de votre logement ne doit pas être contraire à la destination générale de l’immeuble fixée par le règlement de copropriété. Ainsi, pour savoir si un copropriétaire peut ou non affecter le local dont il est propriétaire à un usage professionnel ou commercial de type Airbnb, il convient désormais de lire attentivement non seulement le règlement de copropriété de l’immeuble, mais également l’état descriptif de division de leur copropriété.

Vous devez aussi vous enregistrer auprès de la Mairie. Face au nombre important et en constante augmentation des locations de meublés touristiques par le biais des plateformes internet, la loi n° 2016-1321 du 7 octobre 2016 permet à toutes les communes et ce quelques soient leur taille d’instituer une procédure de déclaration préalable, avec un service d’enregistrement en ligne pour toutes les locations meublées de courte durée, y compris celles portant sur la résidence principale. Cette déclaration permet d’obtenir un numéro d’enregistrement qui doit figurer sur toutes les annonces de location du logement, y compris celles publiées en ligne.

Enfin, il est indispensable d’informer la compagnie qui gère votre assurance habitation. Comme le locataire est bailleur vis-à-vis du sous-locataire, il lui incombe de souscrire une garantie recours du sous-locataire, afin de se prémunir des actions intentées par celui-ci, au cas où le manque d’entretien du logement causerait un sinistre.

C’est à ces seules conditions, qu’une sous location peut se faire dans un cadre sécurisé. Si l’on se place sous l’angle du propriétaire, la sous-location permet aussi de sécuriser les revenus attendus.

Un tweet ne fait pas la tendance…

L’inventeur de Twitter, Jack DORSEY, doit se frotter les mains. La météo boursière depuis quelques mois a été rythmée par les tweets intempestifs du président Donald TRUMP. Les marchés ont renoué avec une plus forte volatilité. Dans ces périodes de turbulences, il est difficile de faire la part des choses entre les bruits de marchés, dont il faut savoir s’abstraire, d’un véritable changement de tendance. Comme à chaque fois, il est indispensable de prendre du recul et, les yeux rivés sur la boussole, de garder le cap, …

Le premier semestre 2018 s’achève sur une note neutre voir négative pour les différentes places européennes. La peur que traduit ces mouvements de marchés sont principalement dues à des problématiques politiques. La stratégie de Donald TRUMP fait craindre une guerre commerciale, sans précédent, entre les États Unis et le reste du Monde. La situation italienne est aussi au centre des inquiétudes et met en exergue les problèmes de gouvernance de l’Europe. Par ailleurs, certains risques économiques sont clairement identifiés, des prévisionnistes sont en train de revoir à la baisse leurs anticipations à court terme pour la zone Euro. Certains pays émergents ont souffert de la hausse du prix du pétrole, mais aussi des politiques moins accommodantes des banques centrales, qui font ressortir les problématiques de dettes de ces pays.

La peur n’étant pas le risque, il convient d’analyser ces éléments pour avancer avec discernement. Sur les années écoulées, les sources d’inquiétudes n’ont pas manquées : crise chinoise, variation des cours du pétrole, «Brexit», élections américaines ou instabilité politique en Europe. A chaque épisode, de façon épidermique, les marchés ont souvent sur réagi à ces bruits, sans que pour autant l’amélioration de la situation macroéconomique, qui doit être la boussole de toute investisseur, soit mise à mal.

Sur cette guerre commerciale annoncée, il est évident que le style Trump bouleverse les codes. Cette posture guerrière peut lui être bénéfique sur un plan politique intérieure, à quelque mois des élections de mi-mandat aux USA. Mais en réalité, l’Amérique à trop à perdre à se mettre le reste du monde à dos. Trop de protectionnisme annulerait les effets positifs de sa réforme fiscale ; pire, les industriels américains pourraient être les premières victimes de ces mesures. Nous prenons le pari que le discours va s’adoucir une fois que le sujet perdra de sa dimension politique. Au-delà de ces bruits, la croissance américaine reste forte, soutenue par une consommation domestique dynamique, des investissements importants et un commerce extérieur en amélioration. De plus, la FED devrait continuer tranquillement sa politique de normalisation monétaire. Les risques inflationnistes craints ne seraient pas fondés.

Si l’on tourne les yeux vers l’Europe, l’Italie a fait ressurgir la peur de l’éclatement de la Zone Euro. En réalité, ce vote populiste ne traduit pas un rejet unanime de l’Europe. Il est plutôt une claque politique donnée à une forme de technocratie et à l’incapacité de nos dirigeants à entendre certaines craintes. Au-delà des enjeux humanitaires, ce vote sanction n’est que la résultante de l’immigration massive que vit l’Italie depuis des mois. Comme pour les États-Unis, personne n’a intérêt à un éclatement de la Zone Euro. Plusieurs signaux montrent que nos dirigeants ont compris le message politique : aménagement des accords de Dublin pour le problème migratoire, signaux forts de l’Allemagne sur l’appartenance à l’union monétaire, rapprochement avec la France. Coté économique, l’Europe semble aller plutôt bien. Le renchérissement du dollar est une aubaine pour les exportations, Les indicateurs d’investissements des entreprises ou de création d’emploi restent bons.

Si la volatilité risque de perdurer, nous restons convaincus que la valorisation de votre patrimoine financier ne pourra se faire sans une certaine prise de risque sur les marchés actions. Paradoxalement, certains actifs refuges, comme les obligations ou l’immobilier, pourraient être à court ou moyen terme plus risqués, tant en termes de valorisation que de liquidité.

Le retour de la volatilité remet à l’honneur les gérants actifs. Les marchés redeviennent discriminants. Le travail de ces gérants permettra, sans nul doute, de générer de la performance en sachant rester à l’écart des chausses trappes tendus par les marchés…

?

Prélèvement à la source et réduction d’impôts :

2018 est une année de transition importante pour la fiscalité des revenus. Le passage au prélèvement à la source peut avoir un impact fort sur certaines opérations que vous envisageriez d’ici la fin de l’année. C’est le cas de versement sur des produits retraites comme le PERP ou Madelin. Selon votre situation, il peut être judicieux de reporter vos versements à 2019 ou 2020, surtout pour les PERP. De même, si vous envisagiez des travaux sur des biens à usages locatifs, selon la nature et les montants des travaux, il peut très intéressant de les réaliser en 2018, vous bénéficierez d’une déduction majorée. Nous sommes à votre disposition pour étudier avec vous les actions à mener.

La pension de réversion serait sur la sellette… Le gouvernement avance en terrain miné sur la question des pensions de réversion. Le ministre de l'Economie, Bruno Le Maire, s'est voulu rassurant en évoquant une remise à plat pour faire disparaître les inégalités actuelles. Mais au fait qu’elles sont les règles applicables aujourd’hui ?

Au décès de votre époux(se) ou ex-époux(se), vous pouvez percevoir une pension de réversion. La retraite se décompose en deux parties : le régime général et le régime complémentaire.

C’est sur cette première composante qu’il convient de revenir. La réversion sur le régime général est subordonnée à certaines conditions. Si celles-ci sont remplies, la pension est égale à 54 % maximum de la retraite que votre époux(se) ou ex-époux(se) percevait ou aurait pu percevoir (majorations non comprises). Qu’elles sont ces conditions :

Une condition de mariage

Vous devez avoir été marié avec la personne décédée. Si vous étiez pacsé ou si vous viviez en concubinage, vous n'aurez pas droit à la pension de réversion. En cas de remariage, selon les régimes, vous ne pourrez pas la percevoir.

Une condition d'âge

Vous devez avoir au moins 55 ans. Mais si votre époux(se) ou ex-époux(se) est décédé(e) avant 2009, vous pouvez faire votre demande dès 51 ans. Là encore des différences existent d’un régime à l’autre.

Une condition de droits à la retraite du défunt

Votre époux(se) ou ex-époux(se), selon son activité, devait percevoir une retraite du régime général de la Sécurité Sociale, du régime social des indépendants (RSI), du régime de retraite de base des professions libérales, ou du régime agricole (MSA), ou bien avoir cotisé à l’un de ces régimes.

Une condition de ressources

Au jour du décès, vos ressources annuelles brutes ne doivent pas dépasser le montant suivant :

  • 20 550,40 € si vous vivez seul(e),
  • 32 880,64 € si vous vivez en couple.

Les ressources prises en compte dans le calcul sont très variées.

Pour une personne seule, vous devez déclarer l’ensemble de vos ressources en France et/ou à l’étranger. Si vous vivez en couple (suite à remariage, PACS, concubinage) : vous devez également déclarer les ressources de votre conjoint actuel ou concubin ou partenaire PACS.

La définition des revenus est assez large, elle s’entend bien évidement des salaires, des revenus de remplacement (indemnités maladies ou chômage, …), des retraites et réversions, des rentes de vos contrats retraites, des allocations (l’allocation spéciale vieillesse, le revenu de solidarité active, et les allocations "amiante", ou encore les allocations aux adultes handicapés, …). La liste est longue…

Rentrent aussi en considération les revenus de votre patrimoine immobilier ou mobilier, c’est-à-dire vos placements. C’est sur ce point qu’il convient d’être vigilant. Un livret ou un bien dont vous ne tirez pas de revenu, sera quand même retenu. La caisse de retraite calculera un revenu théorique sur la base du capital détenu. Précision importante, seuls vos biens propres, tant pour les biens mobiliers et immobiliers, rentrent dans la base de calcul.

Heureusement certains revenus ne sont pas retenus. C’est le cas de certaines allocations (veuvage, pension d’invalidité de veuf ou de veuve, la pension de veuve de guerre, …), les rentes de réversion des contrats Madelin et les rentes de survie des régimes complémentaires d’invalidité décès, les retraites de réversion complémentaires associées aux différents régimes (Général, Agricole, RSI, aux régimes des professions libérales (sauf avocats) et au régime des cultes, …). Il en, va de même pour certaines majorations pour enfants rattachées à toutes vos retraites et réversions.

La protection du conjoint survivant ne peut se faire sans une bonne compréhension de toutes ces règles. Il est donc très important de bien analyser la détention de vos biens, l’estimation des revenus futurs de chaque conjoint en distinguant pour les retraites la part issue du régime générale. C’est seulement après ce travail d’analyse que vous pourrez mettre en place les solutions adaptées à votre objectif … Si vous avez peur de vous perdre dans les méandres de toutes ces catégories de revenus, nous sommes là pour vous aider …

Une promesse de campagne tenue mérite de s’y attarder. Le prélèvement à la source est voté et rentre en vigueur au 1er janvier 2019. L’administration fiscale a adressé au contribuable un tutoriel en ligne très pédagogique.

Comme vous le savez, pour éviter de payer en 2019 les impôts dus au titre de 2018 et 2019, la loi neutralise l’année 2018... C’est la fameuse année blanche.

Les habitudes des contribuables ne seront cependant pas profondément bouleversées. Ils déclareront en mai 2019 leurs revenus de l'année 2018. L’avis d’imposition sera adressé en septembre 2019 avec les mêmes règles de calcul fiscal. Afin d'éviter une doible imposition sur les revenus 2018 dits « habituels », le mécanisme du « Crédit d'Impôt de Modernisation du Recouvrement » - CIMR sera instauré. Attention, les autres revenus dits « exceptionnels » seront taxés.

Pour les cigales, les premiers jours de l’année pourraient être surprenants… Le vrai changement sera en 2019 sur les revenus ou retraites encaissés chaque mois. Il en manquera un peu car ils auront été allégés de l’impôt. Renforcer sa trésorerie en 2018 sera salutaire…

Une inquiétude est vite apparue pour tous les contribuables qui ont réalisé ces derniers mois ou années des investissements pour réduire la fiscalité de leur revenus fonciers ou de leur impôt sur le revenu.

Vous pouvez continuer à effectuer des dons en 2018. Vous bénéficierez d’un crédit d’impôt en 2019. Si vous faites garder vos enfants ou que vous avez recours au service d’une personne à domicile, là encore la dépense engagée en 2018 se transformera en crédit d’impôt en 2019 pour tous les contribuables. Celui-ci sera payé en deux fois : Vous percevrez un premier acompte au premier trimestre 2019 ; le solde sera réglé en septembre de la même année.

Bonne nouvelle, pour toutes les opérations qui génèrent une réduction d’impôt. Non seulement l’impôt 2018 ne sera pas dû, mais en plus, en septembre 2019, le montant de la réduction normalement applicable, sera restituée au contribuable, comme le serait un crédit d’impôt. Ainsi les investisseurs dans les dispositifs Scellier, Duflot, Pinel, ou Malraux ne seront pas lésés. Ce dernier est particulièrement intéressant pour les investissements réalisés en 2018 grâce au crédit d’impôt remboursable.

Les dépenses visant à réduire la fiscalité des revenus fonciers est plus complexe. En fonction des cas, la déductibilité des travaux réalisés en 2018 pourrait être avantageuse ou pas du tout. Tout dépendra des trois éléments suivants :

  • Le montant effectif des revenus fonciers perçus,
  • Le montant total des travaux réalisés en 2018,
  • L'existence eventuelle de revenus exeptionels en 2018

Il sera donc important d’étudier chaque situation isolément avant toute prise de décision

Flash marché

La brutale correction des marchés donne la part belle aux cassandres. En quelques heures, les marchés actions internationaux ont effacé les gains du mois de janvier, dans un mouvement que nous n’avions pas vu depuis très longtemps. Il est important de prendre de la hauteur pour ne pas céder à la panique. Les marchés actions ont connu une hausse régulière depuis plusieurs mois, sans aucune volatilité. Une correction est donc logique et même salutaire. La vraie nouvelle du jour est le mouvement de « retour vers la réalité » avec une chute de plus de 60 % du Bitcoin par rapport à son point haut.

Comme nous l’évoquions début janvier, le poids de la gestion passive amplifie de façon exagérée ces mouvements. Il faut savoir porter son regard par-dessus cette vague qui semble vouloir nous submerger. Les marchés viennent de trébucher sur l’annonce de bonnes nouvelles (hausse des salaires aux USA, rythme de croissance soutenu, …) car le spectre de l’inflation revient. Ce risque est identifié. N’oublions pas que les banques centrales restent à la manœuvre. Elles ont trop agi depuis 2008 pour nous lâcher au milieu du gué.

Nous maintenons notre scénario économique pour 2018. Beaucoup de gérants avaient anticipé ce risque de correction en protégeant leur portefeuille (part des liquidités renforcée, sensibilité négative sur les obligations, couverture sur les principaux indices, …).

Keep Calm & Carry On ….

L’année des changements et de l’anticipation

2018 s’annonce comme une année chargée en changements. La nouvelle Loi de Finance pour 2018 vient profondément réformer la fiscalité du patrimoine. En parallèle, l’entrée en vigueur de plusieurs directives européennes impose des normes nouvelles au monde de l’épargne. Sur le plan économique, après avoir longtemps vécu dans un climat de crise, le retour de la croissance est mondial. De nouvelles questions naissent sur la pérennité de ce mouvement.

1. Gestion de vos actifs

En 2017, l’économie mondiale est assurément sortie de crise. En 2018, la croissance devrait être maintenue, mais avec des moteurs de croissance plus variés.

Il semble que celle des États-Unis devrait perdurer, mais avec un rythme moins soutenu, et devrait venir contrebalancer le plan fiscal du Président TRUMP. Ce plan sera favorable à un plus grand nombre d’entreprises notamment dans l’industrie et le secteur des biens de consommation.

De même la croissance des pays émergents va continuer, soutenue par le prix des matières premières et le développement d’un marché domestique plus structuré. Par ailleurs, les perspectives en Europe restent bonnes, même si une légère décélération est possible. Là encore, cette croissance reposera sur plus de secteurs qu’en 2017, consolidant son assise.

Enfin, toutes les grandes banques centrales qui rentrent dans une phase de « normalisation monétaire », restent à la manœuvre avec pour objectif le maintien d’un équilibre.

En synthèse, nous ne sommes pas en fin de cycle économique. La reprise se poursuit. L’environnement reste donc favorable aux actifs risqués face à des taux d’intérêts qui resteront bas. Ce climat printanier ne doit pas nous faire oublier les risques potentiels.

Le cycle de croissance qui semble bien ancré, entrainera des tensions inflationnistes normales et inévitables. Le rythme d’évolution de ce couple « croissance / Inflation » pourra générer des mouvements brutaux sur les marchés. De ce fait, l’action des banques centrales sera à nouveau fondamentale. Tout faux pas pourrait être durement sanctionné. Le marché obligataire pourrait connaître des passes difficiles.

Enfin, nous avons bénéficié d’un mouvement profond de hausse des marchés actions avec une volatilité quasi inexistante. Le retour de la volatilité est inévitable. Il ne faut pas en avoir peur, elle est le carburant naturel des marchés actions. En revanche, le poids de la gestion passive (ETF, …) dans l’industrie financière est devenu très important. En phase de stress, les mouvements des marchés seront amplifiés à cause du poids de cette gestion passive. Face à cela, il nous semble qu’il faut :

  • Privilégier les actions versus les taux,
  • Préférer le crédit (dette privée) à la dette d’État,
  • Préférer les actions grandes capitalisations européennes, japonaises et émergentes, tout en étant très vigilant sur leur valorisation.
  • La gestion dite « value » pourrait être d’autant plus pertinente.
  • Privilégier le couple « rendement/risque »,

ll ne faut donc pas avoir peur de l’année 2018. Seul le risque sera rémunérateur. Mais face au retour de la volatilité, il faudra être sélectif et actif dans la gestion. 2018 sera sans conteste une année favorable aux gérants dont la gestion est active. Ce sera le cœur de notre action dans le suivi de vos actifs.

2. Loi de finance 2018

Indéniablement, la Loi de Finance 2018 va changer de nombreux points pour l’ensemble des contribuables. Cette loi prépare l’entrée en application du prélèvement à la source en janvier 2019. Dès à présent, nous nous tenons à votre disposition pour vous expliquer l’impact de cette loi sur votre patrimoine. Certaines mesures imposent une anticipation plus grande des choix fiscaux à opérer.

Adieu, « l’ISF », vive « l’IFI ». Seul le patrimoine immobilier sera taxé à l’Impôt sur la Fortune Immobilière. Attention néanmoins, le passif déductible est moins étendu que précédemment. De même, l’immobilier est entendu de façon plus large que ce soit par le mode de détention (nue-propriété) ou par la nature des actifs comme les SCPI ou OPCI détenus en assurance vie.

La « Flat Tax » qui vient taxer les revenus de votre patrimoine financier peut être une opportunité pour les personnes dont le taux marginal d’imposition était supérieur à 14 %. Attention, néanmoins, l’option pour cette Flat Tax pendant une année fiscale, à première vue plus intéressante, s’appliquera à tous vos revenus d’épargne, mais aussi aux dividendes et plus-values de cession de parts. L’anticipation devient le maitre mot de la fiscalité.

Enfin, nous souhaitons attirer votre attention sur la mise en place du prélèvement à la source en 2019. Outre le mythe de l’année blanche que nous tenons à combattre, le prélèvement à la source aura un impact plus ou moins fort sur votre trésorerie 2018 et 2019. Le trésor public va estimer un impôt de référence en 2019. Cette mesure impacte donc la stratégie de vos revenus sur 2018, vos versements en épargne retraite, ou encore les investissements immobiliers générant un déficit foncier. Nous pouvons vous accompagner dans ce travail d’anticipation. Il sera important d’échanger avec une vision large et exhaustive de vos projets sur l’année 2018 et 2019.

3. Évolution réglementaire

En dernier lieu, nous souhaitons revenir sur les différentes directives européennes qui entrent en vigueur en France (PRIIPS, MIF, DDA, …) en 2018. Elles imposent des obligations réglementaires à l’ensemble des acteurs qui distribuent de l’épargne. Ces directives nées des crises financières passées, visent à mieux informer et protéger les épargnants.

Chaque opération imposera, à tous, un formalisme renforcé qui va générer une charge administrative et financière lourde pour tous les établissements financiers. L’offre produit comme la qualité de service pourrait être fortement altérée.

Depuis plusieurs mois le cabinet Version Patrimoine a engagé des investissements informatiques et humains, pour répondre à ces nouvelles obligations, afin de limiter l’impact de ces mesures sur la qualité de notre service. Face à ces nouvelles obligations, nous serons amenés à vous rencontrer plus régulièrement pour mieux anticiper avec vous les actions à mener. Ainsi, si vous devez investir avant une date importante (échéance fiscale, anniversaire, …), l’anticipation que nous aurons eu ensemble permettra un traitement plus fluide de ces opérations face à ces nouvelles exigences.