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Catégorie : Droit / Fiscalité

Quelques mots dans la dernière loi de finance ont mis le feu chez les professionnels du patrimoine. L’administration en changeant un mot mettrait en péril une technique usuelle et souvent recommandée de la donation en démembrement de propriété.

Très régulièrement, notaires, avocats, ou conseils en gestion de patrimoine, mettent en avant ce type de donation. Classiquement, les parents transmettent de leur vivant la nue-propriété d’un bien immobilier à leurs enfants tout en gardant l’usufruit. Outre l’anticipation de sa succession, cette technique limite les droits de succession, puisque la valeur de calcul des droits de donation prend en compte uniquement la nue-propriété. Au jour du décès, l’usufruit est automatiquement transmis au nu-propriétaire sans supplément de droit.

Mais alors où est le loup ? Et bien tout simplement dans un problème de sémantique. L’administration fiscale a changé un mot dans sa définition de « l’abus de droit ». Il appartenait au contribuable de prouver que les opérations qu’il mettait en place n’avait pas qu’un but « exclusivement » fiscal, sous peine de tomber sous le coup de l’abus de droit et de voir l’opération requalifiée par l’administration fiscale en « abus de droit » avec son florilège de sanctions et pénalités. Aujourd’hui, le terme « exclusivement » a été remplacé par « principalement ».

Effectivement ce changement de mot semble lourd de conséquence pour certains actes comme ces donations en démembrement qui font partie des « us et coutumes » des donations intra familiales. Faut-il pour autant crier au loup trop vite ?

Certains professionnels reconnus sont moins alarmiste. Il rappelle que la donation en démembrement présente plusieurs avantages qui rendent inopérants la théorie de l’abus de droit (éviter l’indivision, organiser la répartition des droits, …)

Enfin précisons qu’en dernier lieu, ce texte ne sera en application qu’au 1er janvier 2020. Gageons que dans sa grande sagesse, le législateur, alerté par les professionnels de la gestion de patrimoine, précisera sa pensée et corrigera sa copie…

Par ailleurs, une question écrite a été posée au ministre de l’économie et des finances par le Sénateur Claude MALHURET, en lui demandant de bien vouloir confirmer que toute donation avec réserve d’usufruit au profit du donateur ne constitue nullement un acte principalement motivé par des considérations fiscales.

Dans le cadre de l’examen de la loi de finances pour 2019, les députés viennent d’adopter en première lecture, un texte visant à créer un nouvel avantage fiscal. L’intention de ce dispositif vise à encourager la réhabilitation de logements anciens dans les centres villes dégradés. Ce texte a de bonnes chances d’être effectivement adopté.

L’actualité récente avec l’effondrement d’immeubles anciens à Marseille a poussé les pouvoirs publics à réagir vite et à proposer un dispositif fiscal puissant visant à inciter les investisseurs à s’intéresser davantage à l’habitat dégradé à rénover.

Une aide à l’investissement locatif serait accordée, sous conditions, pour les acquisitions de logements anciens réalisées entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021 et faisant l’objet de travaux d’amélioration conséquents. Ces travaux réalisés par des entreprises dont la liste serait définie par décret devraient représenter au moins 25 % du coût total de l’opération

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Ces opérations ouvriraient droit à une réduction d’impôt qui serait calculée selon les mêmes conditions que le dispositif Pinel. L’importance de l’avantage fiscal dépendrait de la durée d’engagement de location allant de 6 à 12 ans. Ainsi, l’investisseur bénéficierait d’une réduction d’impôt équivalente à :

  • 12 % du coût total de l’opération pour un engagement de location de 6 ans,
  • 18 % du coût total de l’opération pour un engagement de location de 9 ans,
  • 21 % du coût total de l’opération pour un engagement de location de 12 ans.

Là encore, comme pour le dispositif Pinel, la somme maximale sur laquelle pourrait être calculé l’avantage fiscal est fixée à 300 000 €, soit un avantage plafonné à 63 000 €. Des plafonds de loyers et de ressources seraient mis en place, comme c’est le cas dans de nombreux dispositifs existants.

Les logements concernés se situeraient dans des communes dont « le besoin de réhabilitation de l’habitat en centre-ville est particulièrement marqué » et dont la liste serait fixée par décret ministériel ainsi que ceux situés dans des communes signataires d’une convention d’opération de revitalisation du territoire (ORT). Au vu des travaux parlementaires pourraient donc être concernées les 222 communes retenues dans toutes les régions qui bénéficieront du programme « Action cœur de ville » lancé en mars 2018.

Affaire à suivre …. Nous vous tiendrons évidemment au courant de la concrétisation de ce projet et n’hésitez pas à nous contacter pour toute précision complémentaire.

Une autre bonne nouvelle : La location aux enfants ne sera finalement pas interdite dans les biens immobiliers placés sous le dispositif locatif Pinel. Cet amendement a été retiré.

Une locataire qui sous-louait son appartement à Paris sur Airbnb a été sévèrement condamnée.

Une locataire a sous-loué de 2011 à 2018 son logement situé à Montmartre. Si elle avait demandé l’autorisation à son propriétaire, celui-ci ne lui a jamais donné cet accord. La sanction est lourde : outre des dommages et intérêts et les frais de justice, le tribunal a condamné la locataire à rembourser au propriétaire les 767 jours de sous location, soit environ 46 000 €. De surcroit, le propriétaire a obtenu l’expulsion de ladite locataire.

Il est important de rappeler qu’un locataire n’a pas le droit de sous-louer un bien qui ne lui appartient pas - sans l'autorisation expresse du propriétaire – de plus, il ne peut pas sous-louer un logement pour un loyer supérieur à celui qu'il paie. En l’espèce, le loyer prévu dans le bail était de 600 euros par mois. Comme la locataire le louait sur Airbnb à 60 euros la nuit. Elle a ainsi tiré bénéfice d’un bien qui ne lui appartenait pas. C’est sur ces éléments que la justice s’est appuyée.

Il est important de rappeler les règles qui s’imposent à tous les locataires, tant sur un plan fiscal que réglementaire.

Le locataire ne doit pas oublier de déclarer les revenus qu’il va percevoir. Ces revenus de sous location en Airbnb sont considérés, en France, comme des revenus meublés. Ils sont à déclarer comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Si les recettes sont inférieures à 70 000 €, il peut opter pour le régime du Micro BIC. Les revenus perçus bénéficieront d’un abattement de 50 %. Les revenus imposables seront fiscalisés à hauteur de votre Tranche Marginale d’Imposition (0 %,14 %, 30 %, 41 % ou 45 %), il faudra s’acquitter aussi des prélèvements sociaux au taux de 17,20 %.

De façon dérogatoire, les revenus issus de la location d’une ou plusieurs pièces de la résidence principale sont exonérés s’ils ne dépassent pas 760 € par an.

Sur un plan réglementaire, il faut tout d’abord vérifier que le règlement de copropriété n’interdit pas les locations de courte durée.

L’utilisation que vous comptez faire de votre logement ne doit pas être contraire à la destination générale de l’immeuble fixée par le règlement de copropriété. Ainsi, pour savoir si un copropriétaire peut ou non affecter le local dont il est propriétaire à un usage professionnel ou commercial de type Airbnb, il convient désormais de lire attentivement non seulement le règlement de copropriété de l’immeuble, mais également l’état descriptif de division de leur copropriété.

Vous devez aussi vous enregistrer auprès de la Mairie. Face au nombre important et en constante augmentation des locations de meublés touristiques par le biais des plateformes internet, la loi n° 2016-1321 du 7 octobre 2016 permet à toutes les communes et ce quelques soient leur taille d’instituer une procédure de déclaration préalable, avec un service d’enregistrement en ligne pour toutes les locations meublées de courte durée, y compris celles portant sur la résidence principale. Cette déclaration permet d’obtenir un numéro d’enregistrement qui doit figurer sur toutes les annonces de location du logement, y compris celles publiées en ligne.

Enfin, il est indispensable d’informer la compagnie qui gère votre assurance habitation. Comme le locataire est bailleur vis-à-vis du sous-locataire, il lui incombe de souscrire une garantie recours du sous-locataire, afin de se prémunir des actions intentées par celui-ci, au cas où le manque d’entretien du logement causerait un sinistre.

C’est à ces seules conditions, qu’une sous location peut se faire dans un cadre sécurisé. Si l’on se place sous l’angle du propriétaire, la sous-location permet aussi de sécuriser les revenus attendus.

Suite à une succession ou à une donation avec réserve d’usufruit, vous êtes usufruitier d’un bien immobilier et vos enfants en sont nus propriétaires. Être usufruitier, c’est avoir la jouissance du bien c’est-à-dire, pouvoir l’habiter ou en percevoir les revenus s’il s’agit d’un bien locatif.

Vous envisagez la vente de ce bien immobilier démembré et vous souhaitez connaître les différentes possibilités de réinvestissement de ces fonds ?

Il est tout d’abord utile de rappeler ici que la vente ne peut avoir lieu qu’avec l’accord conjoint de l’usufruitier et du nu-propriétaire. Vous allez voir que plusieurs solutions sont possibles quant au sort du prix de vente.

Première solution : le partage du prix

En principe, lorsque le bien est vendu, le prix doit être partagé entre l’usufruitier et le nu-propriétaire (C. civ art 621). Cette ventilation est faite par votre notaire en fonction de la valeur respective de chacun des droits qui peut être faite soit en fonction de la valeur économique de ces droits ou en fonction du barème fiscal de l’article 669 du CGI (cette dernière étant la plus pratiquée même si souvent défavorable à l’usufruitier).

Il convient de s’interroger sur l’opportunité de cette solution de partage du prix : est-ce que cela correspond aux objectifs des vendeurs ?

Le démembrement du bien immobilier résulte en effet souvent d’une donation aux enfants avec réserve d’usufruit au profit des donateurs. Ce type de donation répond en général à un double objectif :

  • Minimiser le montant des droits de donation en abaissant la valeur donnée : la valeur transmise sera celle de la nue-propriété. Au décès de l’usufruitier le bien reviendra au nu-propriétaire en franchise de droit ;
  • Permettre aux parents de conserver l’usage et la jouissance du bien donné. La réserve d’usufruit peut ainsi traduire une volonté de continuer à habiter le bien ou de bénéficier de revenus complémentaires par la perception de loyers s’il s’agit d’un immeuble de rapport.

Avec la répartition du prix de vente, usufruitier et nu-propriétaire perdent tout l’intérêt de la donation avec réserve d’usufruit réalisée.

Deuxième solution : le remploi des fonds

La vente du bien immobilier démembré a pu être motivée par le souhait du parent usufruitier de vivre dans un bien plus petit ou situé dans une autre localité, ou encore d’investir dans un immeuble de rapport pour obtenir des revenus complémentaires. Si usufruitier et nu-propriétaire sont d’accord, il est tout à fait possible de remployer le prix de vente dans un nouveau bien immobilier et d’y reporter le démembrement de propriété. Il conviendra cependant de prendre quelques précautions : il faudra convenir du sort du prix de vente dans l’acte de vente et déclarer le remploi du prix dans l’acte d’acquisition du nouveau bien afin de reporter le démembrement.

Vous pouvez également remployer les fonds démembrés dans un placement financier (contrat de capitalisation/contrat d’assurance-vie). La souscription en démembrement sur ce type de support est tout à fait possible. Une déclaration sur l’origine des deniers ainsi qu’une convention de démembrement devront être réalisées pour que la répartition des droits soit conventionnellement organisée. Au décès de l’usufruitier la pleine propriété sera reconstituée sur la tête du souscripteur nu-propriétaire. Le contrat sera maintenu et se poursuivra sous les mêmes conditions.

Troisième solution : Remise du prix de vente à l’usufruitier

La dernière solution consiste à remettre l’intégralité du prix à l’usufruitier qui disposera alors de ce que l’on appelle un « quasi-usufruit ». L’usufruitier aura des droits très étendus puisqu’il pourra disposer à sa convenance de l’intégralité de la somme comme un véritable propriétaire, sans nécessité d’obtenir l’accord du nu-propriétaire. Ce dernier n’a plus de droit direct sur le bien mais un droit de créance contre l’usufruitier.

Une convention de quasi-usufruit sera nécessaire pour organiser les rapports juridiques des parties mais également dans un intérêt fiscal. Cette convention devra être établie par acte notarié ou par acte sous seing privé enregistré. La rédaction de la convention de quasi-usufruit confère en effet un avantage fiscal non négligeable puisqu’au décès de l’usufruitier, la créance de restitution du nu-propriétaire devient exigible et constitue ainsi un passif de succession déductible fiscalement, ce qui diminuera donc l’assiette des droits de succession.

Si vous envisagez la vente d’un bien immobilier démembré, interrogez-vous-en tout premier lieu sur vos besoins réels et vos objectifs afin d’opter pour la meilleure utilisation des fonds.

Pour toutes questions, n’hésitez pas à prendre contact avec l’un de nos conseillers.

A compter du 1er janvier 2019, le prélèvement à la source va entrer en application. Le taux va dépendre de vos revenus de 2017 que vous avez déclaré en mai 2018. Vous avez jusqu’au 15 septembre pour choisir entre 3 taux différents. Nous pourrons vous accompagner dans ce choix.

  • Le taux du foyer,
  • Le taux individualisé,
  • Le taux neutre.

Le taux du foyer

Si vous êtes marié ou pacsé, vous réalisez une seule déclaration pour le ménage. Le taux commun est calculé en fonction des revenus des deux déclarants. Il sera appliqué de manière identique pour les deux contribuables. Par défaut, il s’agit du taux appliqué par l’administration fiscale.

Le taux individualisé

Si vous êtes marié ou pacsé, le taux individualisé est calculé en fonction des revenus de chacun. Chaque contribuable se verra appliquer son propre taux. Il peut être intéressant pour les ménages avec un écart de revenus important.

Si vous êtes célibataire, divorcé, veuf ou veuve, le taux individualisé sera calculé en fonction de vos propres revenus.

Le taux neutre

Le taux neutre ne dépend pas de votre propre situation. Il est calculé selon un barème défini par l’administration fiscale que vous trouverez sur ce site : https://www.economie.gouv.fr/prelevement-a-la-source/taux-prelevement. Dans la majorité des cas, ce taux est plus élevé que le taux individualisé. Il vous permet de ne pas donner de renseignement à votre employeur sur les revenus de votre conjoint ou sur les autres revenus que vous pourriez percevoir.

Changement de situation en 2018

En cas de changement de situation familiale en 2018 (naissance d’un enfant, mariage, pacs, divorce, ...), vous pourrez en informer l’administration fiscale à partir du 2 janvier. L’administration procèdera alors au calcul de votre nouveau taux et vous pourrez le transmettre à votre employeur ou à votre organisme de prélèvement.

Quoi de plus naturel que de donner un petit coup de pouce à un proche en cas de difficultés financières ou pour lui permettre de réaliser un investissement immobilier, l’achat d’une voiture… On pense alors trop souvent qu’il s’agit d’une affaire privée mais attention au retour de bâton du fisc qui peut s’avérer bien douloureux.

Quelles règles doit-on respecter ?

  • L’exigence d’un écrit pour les sommes excédant 1500 €.

Le prêt familial doit être matérialisé par un document écrit comportant obligatoirement la somme empruntée (en lettres et chiffres), le taux d’intérêt ou son absence, la durée de l’emprunt et les conditions de remboursement (périodicité des échéances ou si en un seul remboursement sa date précise). Il est fortement recommandé de procéder à l’enregistrement de l’acte pour lui conférer date certaine. Le coût sera alors de 150€.
S’il s’agit de sommes importantes, nous vous recommandons d’avoir recours à votre notaire. L’acte notarié a force de preuve et force exécutoire. En cas de problème pour le remboursement de l’emprunt, une demander de recouvrement par huissier sans avoir à passer par une décision de justice est suffisante. Pour justifier du remboursement du prêt : le virement est conseillé (ou à défaut le paiement par chèque).

  • Déclaration obligatoire au fisc dès 760 €.

Afin de surveiller les donations déguisées, l’administration fiscale exige que tout prêt, même non formalisé par un écrit doit être déclaré s’il est supérieur à 760 € (formulaire 2062). L’amende encourue en cas de défaut de déclaration est de 150 €.

  • Autres précisions et non des moindres.

Attention les intérêts sont fiscalisés : Si le prêt génère des intérêts, ils seront imposables pour le prêteur. Ils sont donc à déclarer et soumis au barème progressif de l’impôt sur les revenus et aux prélèvements sociaux.
L’emprunteur devra quant à lui les déclarer sur le formulaire 2561 avant le 15 février de l’année suivant leur versement. Il versera au Trésor l’acompte de 12,80 % sauf dispense du prêteur transmise à l’emprunteur avant le 30 novembre de l’année précédente.

Le risque de requalification.

L’administration fiscale est vigilante à l’égard de ces prêts familiaux. Lorsque les circonstances rendent un remboursement peu plausible, le risque d’une requalification existe. Les conséquences de la requalification pourront être de plusieurs ordres :

  • L’administration fiscale pourra soumettre les sommes « prêtées » aux droits de donation qui peuvent être conséquents si vous avez prêté de l’argent à un ami par exemple (taxation à 60%).
  • Lorsque le débiteur, comme c’était le cas dans la décision de la cour de cassation du 7 mars 2018, a porté les sommes au passif de son ISF, la requalification autorisera l’administration fiscale à rejeter le passif déductible (conséquence moins pénalisante depuis la mise en place de l’IFI).

Il est toujours possible de transformer le prêt en donation.

Vous avez consenti un prêt à votre enfant et ce dernier rencontre des difficultés pour vous rembourser, vous pouvez transformer à tout moment tout ou partie du prêt consenti en donation (quand le prêteur choisi de renoncer au remboursement de sa créance sans contrepartie, il s’agit d’une libéralité). Dans ce cas, vous devrez payer auprès des impôts des droits de donation, qui seront calculés en fonction du montant et du lien de parenté entre donateur et donataire.