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Catégorie : Immobiliers

Exploitez-vous la totalité de votre résidence principale ? Avez-vous besoin de revenus complémentaires ? Avez-vous pensé à louer une partie de votre logement en exonération de fiscalité ? Les avantages pour la mise en location d’une pièce de son habitation sont nombreux :

  • Complément de revenus,
  • Éviter l’isolement pour des propriétaires seuls,
  • Exonération de fiscalité sous condition…

Les propriétaires ne sont pas les seuls bénéficiaires de cette mesure. Elle permet aux métropoles qui manquent de logements d’optimiser leur parc immobilier. En effet, nombreux sont les locataires à rechercher un logement au loyer abordable.

Les trois conditions à remplir simultanément sont :

Première condition : Les pièces louées doivent faire partie de la résidence principale du bailleur

L’exonération s’applique aux personnes qui pour diverses raisons n’occupent plus certaines pièces dans leur logement principal (à usage d’habitation).

Les pièces, louées meublées, doivent former un ensemble indissociable avec l'habitation principale. Le caractère indépendant ou non se mesure en tenant compte de la configuration, la superficie et la disposition de l'immeuble pris dans son ensemble (entrée autonome, jouissance d'une cuisine ou d'une salle de bain privative, nombre de pièces louées...).

Deuxième condition : Résidence principale ou temporaire pour le locataire

Les pièces louées meublées constituent pour le locataire sa résidence principale ou sa résidence temporaire dès lors qu’il justifie d’un contrat de travail limité dans le temps.

Troisième condition : Un loyer raisonnable

Un loyer est considéré comme raisonnable si le prix n’excède pas 2,5 fois la quote-part, correspondant à la partie louée, de la valeur locative de l’immeuble déterminée par comparaison avec celle d’immeubles donnés en location.

La loi ne fixe pas de plafond de loyer en valeur absolue. Pour apprécier si le prix est raisonnable, l'administration publie à titre indicatif un plafond annuel par mètre carré de surface habitable différents selon la zone géographique qu’il est conseillé de ne pas dépasser. Il est révisé chaque année. En 2018, il était de :

  • Ile-de France 185 €/m2,
  • Autre régions 136 €/m2.

Une lecture trop rapide de la décision du 08 février 2018 du Conseil Constitutionnel sur le meublé laisserait croire à un assouplissement de la législation sur le statut du Loueur en Meublé Professionnel.

En effet, dans sa décision, le Conseil a jugé inconstitutionnelle l’obligation d’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) du loueur meublé pour bénéficier de l’exonération des plus-values professionnelles.

Cette décision, s’appuie sur le caractère civil de l’activité de loueur en meublé. En effet seules les personnes qui exercent une activité commerciale ont l’obligation de s’inscrire au RCS.

Avec la suppression de cette condition d’inscription, seules subsistent les deux autres conditions prévues par l’article 155 IV du CGI, à savoir :

  • Les recettes locatives annuelles brutes représentent plus de 23 000 € TTC,
  • Les revenus tirés de location meublée représentent plus de 50 % des revenus professionnels.

Ne crions pas victoire trop vite, cette décision s’accompagne d’un commentaire qui pré-annoncerait une redéfinition future de ce statut. Le législateur est invité à élargir les règles d’inscription au RCS ou à retenir un autre critère en vue d’établir le caractère régulier et continu de l’activité.

Il était jusqu’ici possible d’opter soit pour le régime des LMP soit pour celui des LMNP (loueur en meublé non professionnel). Suite à cette décision et en l’état actuel des textes, le statut de loueur en meublé professionnel deviendrait automatique dès lors que les conditions de seuil seraient remplies.

Il est également intéressant de noter la modification des conditions d’exonération des biens en LMP dans l’ISF version 2018 (IFI). Seuls sont exonérés les biens dès lors qu’ils représentent la principale activité professionnelle de l’exploitant.

Cette décision augure-t-elle d’une future évolution de la définition du loueur meublé professionnel ?

A suivre…

Mesure « phare » du programme du président élu, la suppression de la taxe d'habitation sera un manque à gagner pour les communes surtout que les collectivités ont déjà connu une baisse importante de leurs dotations. Espérons que les infrastructures n’en pâtiront pas et que les investissements ne seront pas mis en attente. Le gouvernement a assuré aux collectivités que cette suppression sera entièrement compensée à l’euro près, malgré un flou artistique sur les nouvelles recettes.

Toute personne qui occupe un logement (résidence principale ou secondaire) au 1er janvier est redevable de la taxe d’habitation. Il peut donc s’agir du propriétaire, du locataire ou bien d’un occupant à titre gratuit.

Cette taxe se calcule en appliquant le taux d’imposition voté par les élus locaux sur la base nette d’imposition qui est la valeur locative brute, abattements déduits. Cette taxe permet de financer les services publics des communes. Elle contribue notamment au financement des dépenses sociales et scolaires, des équipements sportifs et culturels ainsi qu’à l’entretien de la voirie. La Taxe d’Habitation, la taxe foncière, la taxe économique territoriale représentent près de la moitié des ressources des collectivités territoriales.

La loi de finance de 2018 instaure, sous condition de revenus, l'exonération de cette taxe uniquement pour les résidences principales. Ce dégrèvement doit permettre sur 3 ans de dispenser environ 80 % des foyers du paiement de cette taxe. Les trois baisses de 2018 à 2020 seront successivement de 30 %, 65 % et 100 %.

Pour bénéficier de cette baisse, votre revenu fiscal de référence ne devra pas excéder les plafonds ci-dessous :

Quotient familial Montant du revenu fiscal de référence
1 part 27 000 €
1,5 part 35 000 €
2 parts 43 000 €
2,5 parts 49 000 €
3 parts 55 000 €
3,5 parts 61 000 €
4 parts 67 000 €
4,5 parts 73 000 €
5 parts 79 000 €

Un dégrèvement dégressif est mis en place pour ceux dont le revenu fiscal de référence est légèrement supérieur au plafond. Les contribuables soumis à l’impôt sur la fortune (ISF) en 2017 seront exclus du dégrèvement.