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Catégorie : Immobiliers

Pour lutter contre la pénurie des logements qui frappe la plupart des métropoles en France certains propriétaires pourraient envisager de transformer leur bien en logement. A l’inverse d’autres propriétaires trouveraient éventuellement une meilleure rentabilité si leur appartement au RDC étaient transformé en locale commercial. Quelles sont les démarches à suivre pour un tel changement ? Que faire si le bien fait partie d’une copropriété?

Tout d’abord il est important de prendre connaissance de la destination de l’immeuble ou du bien. La destination désigne non seulement l’usage qui doit être fait de l’immeuble : habitation, usage professionnel, ou encore usage mixte, mais éventuellement aussi de la destination de chaque lot.

Comment est attribué une destination à un lot?

La destination d’une construction est un fait urbanistique. Elle correspond à ce pourquoi une construction a été édifiée. Elle pourrait être résumée au « contenant » de l’immeuble. C’est l’article R.151-27, issu du nouveau Code de l’urbanisme, qui fixe la liste des cinq destinations possibles:

  • Exploitation agricole et forestière,

  • Habitation,

  • Commerce et activités de service,

  • Équipements d’intérêt collectif,

  • Services publics, autres activités des secteurs secondaires et tertiaires.

Ces cinq destinations peuvent par ailleurs être déclinées en 21 sous-destinations comme le mentionne l’article R.151-28 du même Code. Il est également précisé que les locaux annexés sont réputés avoir la même destination que le local principal.

C’est en principe le règlement de copropriété qui fixe la destination de l’immeuble et l’affectation de chaque lot, comme prévu à l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965. Toutefois, le règlement de copropriété ne mentionne parfois pas la destination des parties communes et privatives. Ou encore l’affectation peut être définie dans des termes généraux ou vagues. Dans ce cas, il est possible de la déduire selon l’attribution faite des lots, la structure de l’immeuble ou la configuration des espaces communs et la situation générale de l’immeuble et son intégration dans l’environnement, son aspect, son standing.

Conséquences de la destination de l’immeuble sur chaque lot.

Chaque propriétaire a pour obligation de respecter la destination de son lot, telle qu’elle a été définie par le règlement de copropriété, mais aussi la destination de l’immeuble. En effet, le règlement de copropriété est un contrat qui lie l’ensemble des copropriétaires, auxquels ils adhèrent quand ils entrent dans la copropriété et qui leur est donc opposable. Chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives comprises dans son lot et des parties communes, à la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble. Ainsi, le droit qu’un copropriétaire détient sur son lot est un droit limité : si le lot est destiné à un usage d’habitation, le copropriétaire ne peut y installer une boutique, et inversement.

Quelles démarches pour le changement de destination?

La procédure à suivre pour rendre possible le changement de destination d’un lot doit être effectuée tant au niveau de l’urbanisme qu’auprès de la copropriété si le bien en fait partie d’une.

Trois cas de figure se présentent en ce qui concerne les démarches administratives auprès de l’urbanisme:

  • Si le projet ne modifie pas les façades ou la structure porteuse et ne conduit qu’à un changement de sous-destination dans la même destination, nul besoin d’autorisation d’urbanisme : ni permis de construire, ni déclaration préalable.

  • Si le projet ne modifie pas les façades ou la structure porteuse mais entraîne un changement de destination telle qu’elles sont nouvellement définies, il est soumis à déclaration préalable.

  • Si le projet modifie les façades, la structure porteuse ou la création d’une emprise au sol ou une surface plancher supérieure à 20 m² (ou à 40 m² sous certaines conditions) et s’accompagne d’un changement entre les destinations et/ou les sous-destinations, c’est le permis de construire qui s’impose.

À noter que ces dispositions ne s’appliquent que si la commune est couverte par un PLU « Alurisé ». Dans le cas contraire, les anciennes dispositions restent applicables:

  • Les changements de destination d’un bâtiment existant, entre l’une des neuf destinations définies à l’article R.123-9 sont précédés d’une déclaration préalable;

  • Un permis de construire est en revanche nécessaire si le changement de destination s’accompagne de travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment, ou de créer une emprise au sol ou une surface de plancher supérieure à 20 m² (ou à 40 m² en zone urbaine).

Dans le cadre d’une copropriété une autorisation sera requise dans certaines situations. Si le changement d’affectation n’est pas contraire au règlement de copropriété, aucune décision de l’assemblée générale des copropriétaires n’est nécessaire pour le valider. C’est par exemple le cas pour la transformation d’un local à usage d’habitation en bureau dans un immeuble dont la destination est fixée par le règlement de copropriété comme étant à usage mixte d’habitation ou de bureaux.

En revanche si le nouvel usage n’était pas prévu par le règlement de copropriété et qu’il entraîne une modification de la destination de l’immeuble le changement d'affectation du lot doit être autorisé par l’assemblée générale. Cette autorisation et la modification du règlement qui en découle doivent faire l’objet d’un vote à l’unanimité des copropriétaires sauf si le règlement prévoit d’autres conditions.

Une autorisation du maire est parfois nécessaire. La première destination d’un bâtiment est celle qui est fixée au moment de sa construction, en fonction des règlements locaux d’urbanisme. La modification de l’affectation d’un lot de copropriété peut être subordonnée à une autorisation du maire dans certaines communes, ce qu'annoncent les articles L631-7 à L631-9 du Code de la Construction et de l’Habitation. C’est par exemple le cas lorsque cette modification concerne la transformation d’un lot à usage d’habitation en bureaux.

Le changement de destination s’attache au local et est donc définitif au regard des règles d’urbanisme.

Avant d’acheter un bien, de modifier sa destination, n’hésitez pas à solliciter des experts pour vous éviter une situation inextricable. Appelez-nous!

L’immobilier est un marché saisonnier. En fonction du mois de l’année, le volume de transaction et les prix n’évoluent pas de la même manière.

C’est généralement au printemps que le marché de l’immobilier connaît une accélération de son activité. Afin de commencer la nouvelle année scolaire en toute sérénité la plupart des familles avec enfants privilégient une signature du compromis de vente entre avril et juin. On a ainsi un pic du nombre de transactions officialisées durant l’été. Il faut également noter l’effet du printemps et du retour des beaux jours après l’hiver. Cela influence le moral des ménages et les incite à concrétiser des projets mis en “stand by” durant les mois d’hiver.

En comparaison avec le deuxième trimestre qui compte les mois les plus propices en ce qui concerne le nombre de transactions, nous avons le premier et dernier trimestre pendant lesquels le nombre de ventes sombre dans un rythme ralenti. Avec les enfants qui ont repris l’année scolaire au troisième trimestre et le retour de la grisaille au quatrième trimestre, les acquéreurs potentiels mettent en attente leur projet immobilier.

Qu’en est-il des prix? Les variations du nombre de transactions ont-elles un effet sur les prix? Lorsqu’il y a une demande plus importante que l’offre, cela favorise la concurrence entre eux. Cette tension se traduit forcément dans une augmentation des prix ou une marge moins importante de négociation. A l’inverse, les acquéreurs à la recherche d’une bonne affaire devraient logiquement s'annoncer durant le 4ème trimestre quand le marché commence à marquer le pas.

Qu’en est-il des investisseurs? C’est la déclaration d'impôts qui incite pas mal d'investisseurs à mettre en place un projet d'investissement de défiscalisation. La plupart attendent la fin de vacances et donc la rentrée scolaire pour passer à l’acte.

Vous l’aurez donc compris au regard de votre situation, il y a des moments de l’année qui vous sont fructueux et d’autres moins. A vous d’exploiter cela pour vendre ou acheter au meilleur prix. Pour votre achat, il vaut mieux s’activer et tenter de belles négociations dès que le marché commence à marquer le pas. Vous aurez ainsi moins de concurrence et plus d’écoute de la part des vendeurs. Par contre, si vous voulez mettre un bien en vente, vous trouverez plus facilement un acquéreur au printemps à un prix plus intéressant. Vous devez tout mettre en œuvre pour réussir votre vente à ce moment-là de l’année car une fois l’été passé, il sera plus difficile de vendre étant donné qu’il y aura moins d’acquéreurs en recherche active.

Certaines propositions semblent être trop belles pour être vraies. Un bien immobilier générant une rentabilité annuelle sécurisée supérieure à 4 % avec des revenus pas ou peu fiscalisé sur une période minimum de 12 ans, une garantie à la revente d’un retour sur investissement à hauteur de 105 % du prix d’acquisition, la récupération de la TVA… Tout cela n’est-il pas utopique ? Peut-être pas…

La location meublée en résidence gérée, sous conditions, peut réunir tous ces avantages. Il convient néanmoins d’être sélectif et attentif à certaines règles de prudence. Dans ce cadre d’investissement, le premier point de vigilance porte sur la qualité du gestionnaire et du bail proposé. Une fois ces éléments validés, l’investissement peut s’avérer être un placement rentable et sécurisé. La résidence que nous vous présentons ci-après nous semble réunir l’ensemble des critères nécessaires.

La résidence :

  • Résidence « Séniors »,
  • 71 logements,
  • Région toulousaine,
  • Centre commercial (tous commerces et services) à 600 m,
  • Clinique à moins de cinq minutes.

Le gestionnaire :

  • Acteur majeur des résidences médicalisées du sud-ouest,
  • Gère 15 résidences en exploitation, produits d’exploitation en 2016, 43,2 millions d’euros.

Le bail :

  • Commercial,
  • Durée : 12 ans,
  • Type : meublé,
  • Entretien, assurance, travaux, charges de copropriété non récupérables, impôts fonciers… sont à la charge du gestionnaire.

Les + :

  • Rentabilité : 4,2 % HT/HT,
  • Bail : 12 ans,
  • Revenus : (BIC et non revenus fonciers) pas ou peu fiscalisés de par les règles comptables sur les amortissements,
  • Conditions au terme du premier bail : Reconduction du bail au minimum dans les mêmes conditions de durée et financières ou rachat du bien par le gestionnaire à hauteur de 105 % du prix d’acquisition,
  • Récupération de la TVA (3 des 4 services nécessaires sont assurés) : Avec dans le cas du rachat du bien par le gestionnaire au terme du premier bail, l’ensemble des frais financiers notamment les frais de TVA supportés par celui-ci.

Promesse « phare » du programme du président élu, la disparition de la taxe d’habitation, qui devait initialement s’appliquer à 80 % des Français, sera finalement étendue à l’ensemble des contribuables français afin que la mesure ne soit pas censurée par le Conseil Constitutionnel. Alors que la taxe d’habitation est amenée à disparaître à horizon 2020, cette suppression entrainera un manque à gagner de 26 milliards d’euros des collectivités territoriales, et plus particulièrement celles des communes. Pour compenser cette perte plusieurs pistes sur la refonte de la fiscalité locale sont proposées :

  • Transférer aux communes la taxe foncière sur les propriétés bâties perçue par les départements. Inconvénient, les pertes des départements résultant de ce transfert devraient, elles aussi, être compensées. Une autre solution serait de corriger la suppression de la taxe d’habitation par le transfert d’une partie d’un impôt national comme la TVA, la CSG ou la taxe sur les carburants. Mais si ce scénario était privilégié, les communes n’auraient plus « la main » pour décider une hausse ou une baisse des impôts en faisant varier le taux.

  • Revoir les modalités de la taxe foncière. Actuellement, les valeurs locatives des logements sont établies à partir de références prises au début des années 1970. Elles sont donc dans de nombreux cas déconnectées de la réalité du marché. Une phase de test a été menée en 2015 dans cinq départements, avec comme principe d’appliquer à la surface un prix de référence au m2 selon les normes du marché local. Certains propriétaires seraient gagnants mais d’autres verraient leur facture augmenter. Tout gouvernement osant mettre en place une telle réforme prendrait inévitablement un risque politique. Hors le risque politique il y a aussi tout le travail nécessaire pour la modification simultanée de plusieurs millions de données. Une solution serait d’implémenter une réforme progressive, un propriétaire en place continueraient à payer la taxe foncière sur la base de l’ancien système. En revanche, en cas de mutation, l’acquéreur serait soumis au nouveau cadre. Mais que se passe-t-il avec le propriétaire qui est gagnant, pourra-t-il tout de suite bénéficier du nouveau cadre ?

  • Créer une surtaxe foncière pour les résidences secondaires et les logements vacants (occupés moins de 6 mois par an). Certaines communes utilisent la taxe d’habitation pour surtaxer les résidences secondaires ainsi que les logements vacants. La suppression de la taxe d’habitation entrainerait une baisse de revenus pour certaines communes, surtout les communes touristiques. Afin de combler ce manque à gagner Bercy suggère de créer une surtaxe foncière qui correspondrait à peu près au même montant que la majoration de taxe d’habitation sur les résidences secondaires ainsi que la surtaxe sur les logements vacants. Ce sera aussi l’occasion d’unifier la fiscalité afférente aux logements vacants ou occupés temporairement car ces taxes sont complexes à recouvrer. Surtout que certains propriétaires profitent « d’effets d’optimisation » en déclarant leur logement comme étant vacant plutôt qu’en résidence secondaire compte tenu de l’existence de surtaxes d’habitation dans certaines communes. Cette proposition de surtaxe foncière s’avèrera peut-être inutile si finalement le gouvernement décide de ne pas supprimer la taxe d’habitation pour les résidences secondaires.

La refonte de la fiscalité locale suffira à compenser le coût de l’Etat de la réforme de la taxe d’habitation ? Certains n’en sont pas convaincu et s’attendent à qu’une part de la compensation devra toutefois provenir de nouvelles mesures d’économie. Une affaire à suivre.

Exploitez-vous la totalité de votre résidence principale ? Avez-vous besoin de revenus complémentaires ? Avez-vous pensé à louer une partie de votre logement en exonération de fiscalité ? Les avantages pour la mise en location d’une pièce de son habitation sont nombreux :

  • Complément de revenus,
  • Éviter l’isolement pour des propriétaires seuls,
  • Exonération de fiscalité sous condition…

Les propriétaires ne sont pas les seuls bénéficiaires de cette mesure. Elle permet aux métropoles qui manquent de logements d’optimiser leur parc immobilier. En effet, nombreux sont les locataires à rechercher un logement au loyer abordable.

Les trois conditions à remplir simultanément sont :

Première condition : Les pièces louées doivent faire partie de la résidence principale du bailleur

L’exonération s’applique aux personnes qui pour diverses raisons n’occupent plus certaines pièces dans leur logement principal (à usage d’habitation).

Les pièces, louées meublées, doivent former un ensemble indissociable avec l'habitation principale. Le caractère indépendant ou non se mesure en tenant compte de la configuration, la superficie et la disposition de l'immeuble pris dans son ensemble (entrée autonome, jouissance d'une cuisine ou d'une salle de bain privative, nombre de pièces louées...).

Deuxième condition : Résidence principale ou temporaire pour le locataire

Les pièces louées meublées constituent pour le locataire sa résidence principale ou sa résidence temporaire dès lors qu’il justifie d’un contrat de travail limité dans le temps.

Troisième condition : Un loyer raisonnable

Un loyer est considéré comme raisonnable si le prix n’excède pas 2,5 fois la quote-part, correspondant à la partie louée, de la valeur locative de l’immeuble déterminée par comparaison avec celle d’immeubles donnés en location.

La loi ne fixe pas de plafond de loyer en valeur absolue. Pour apprécier si le prix est raisonnable, l'administration publie à titre indicatif un plafond annuel par mètre carré de surface habitable différents selon la zone géographique qu’il est conseillé de ne pas dépasser. Il est révisé chaque année. En 2018, il était de :

  • Ile-de France 185 €/m2,
  • Autre régions 136 €/m2.

Une lecture trop rapide de la décision du 08 février 2018 du Conseil Constitutionnel sur le meublé laisserait croire à un assouplissement de la législation sur le statut du Loueur en Meublé Professionnel.

En effet, dans sa décision, le Conseil a jugé inconstitutionnelle l’obligation d’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) du loueur meublé pour bénéficier de l’exonération des plus-values professionnelles.

Cette décision, s’appuie sur le caractère civil de l’activité de loueur en meublé. En effet seules les personnes qui exercent une activité commerciale ont l’obligation de s’inscrire au RCS.

Avec la suppression de cette condition d’inscription, seules subsistent les deux autres conditions prévues par l’article 155 IV du CGI, à savoir :

  • Les recettes locatives annuelles brutes représentent plus de 23 000 € TTC,
  • Les revenus tirés de location meublée représentent plus de 50 % des revenus professionnels.

Ne crions pas victoire trop vite, cette décision s’accompagne d’un commentaire qui pré-annoncerait une redéfinition future de ce statut. Le législateur est invité à élargir les règles d’inscription au RCS ou à retenir un autre critère en vue d’établir le caractère régulier et continu de l’activité.

Il était jusqu’ici possible d’opter soit pour le régime des LMP soit pour celui des LMNP (loueur en meublé non professionnel). Suite à cette décision et en l’état actuel des textes, le statut de loueur en meublé professionnel deviendrait automatique dès lors que les conditions de seuil seraient remplies.

Il est également intéressant de noter la modification des conditions d’exonération des biens en LMP dans l’ISF version 2018 (IFI). Seuls sont exonérés les biens dès lors qu’ils représentent la principale activité professionnelle de l’exploitant.

Cette décision augure-t-elle d’une future évolution de la définition du loueur meublé professionnel ?

A suivre…