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Actualités Patrimoniales

Pour lutter contre la pénurie des logements qui frappe la plupart des métropoles en France certains propriétaires pourraient envisager de transformer leur bien en logement. A l’inverse d’autres propriétaires trouveraient éventuellement une meilleure rentabilité si leur appartement au RDC étaient transformé en locale commercial. Quelles sont les démarches à suivre pour un tel changement ? Que faire si le bien fait partie d’une copropriété?

Tout d’abord il est important de prendre connaissance de la destination de l’immeuble ou du bien. La destination désigne non seulement l’usage qui doit être fait de l’immeuble : habitation, usage professionnel, ou encore usage mixte, mais éventuellement aussi de la destination de chaque lot.

Comment est attribué une destination à un lot?

La destination d’une construction est un fait urbanistique. Elle correspond à ce pourquoi une construction a été édifiée. Elle pourrait être résumée au « contenant » de l’immeuble. C’est l’article R.151-27, issu du nouveau Code de l’urbanisme, qui fixe la liste des cinq destinations possibles:

  • Exploitation agricole et forestière,

  • Habitation,

  • Commerce et activités de service,

  • Équipements d’intérêt collectif,

  • Services publics, autres activités des secteurs secondaires et tertiaires.

Ces cinq destinations peuvent par ailleurs être déclinées en 21 sous-destinations comme le mentionne l’article R.151-28 du même Code. Il est également précisé que les locaux annexés sont réputés avoir la même destination que le local principal.

C’est en principe le règlement de copropriété qui fixe la destination de l’immeuble et l’affectation de chaque lot, comme prévu à l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965. Toutefois, le règlement de copropriété ne mentionne parfois pas la destination des parties communes et privatives. Ou encore l’affectation peut être définie dans des termes généraux ou vagues. Dans ce cas, il est possible de la déduire selon l’attribution faite des lots, la structure de l’immeuble ou la configuration des espaces communs et la situation générale de l’immeuble et son intégration dans l’environnement, son aspect, son standing.

Conséquences de la destination de l’immeuble sur chaque lot.

Chaque propriétaire a pour obligation de respecter la destination de son lot, telle qu’elle a été définie par le règlement de copropriété, mais aussi la destination de l’immeuble. En effet, le règlement de copropriété est un contrat qui lie l’ensemble des copropriétaires, auxquels ils adhèrent quand ils entrent dans la copropriété et qui leur est donc opposable. Chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives comprises dans son lot et des parties communes, à la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble. Ainsi, le droit qu’un copropriétaire détient sur son lot est un droit limité : si le lot est destiné à un usage d’habitation, le copropriétaire ne peut y installer une boutique, et inversement.

Quelles démarches pour le changement de destination?

La procédure à suivre pour rendre possible le changement de destination d’un lot doit être effectuée tant au niveau de l’urbanisme qu’auprès de la copropriété si le bien en fait partie d’une.

Trois cas de figure se présentent en ce qui concerne les démarches administratives auprès de l’urbanisme:

  • Si le projet ne modifie pas les façades ou la structure porteuse et ne conduit qu’à un changement de sous-destination dans la même destination, nul besoin d’autorisation d’urbanisme : ni permis de construire, ni déclaration préalable.

  • Si le projet ne modifie pas les façades ou la structure porteuse mais entraîne un changement de destination telle qu’elles sont nouvellement définies, il est soumis à déclaration préalable.

  • Si le projet modifie les façades, la structure porteuse ou la création d’une emprise au sol ou une surface plancher supérieure à 20 m² (ou à 40 m² sous certaines conditions) et s’accompagne d’un changement entre les destinations et/ou les sous-destinations, c’est le permis de construire qui s’impose.

À noter que ces dispositions ne s’appliquent que si la commune est couverte par un PLU « Alurisé ». Dans le cas contraire, les anciennes dispositions restent applicables:

  • Les changements de destination d’un bâtiment existant, entre l’une des neuf destinations définies à l’article R.123-9 sont précédés d’une déclaration préalable;

  • Un permis de construire est en revanche nécessaire si le changement de destination s’accompagne de travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment, ou de créer une emprise au sol ou une surface de plancher supérieure à 20 m² (ou à 40 m² en zone urbaine).

Dans le cadre d’une copropriété une autorisation sera requise dans certaines situations. Si le changement d’affectation n’est pas contraire au règlement de copropriété, aucune décision de l’assemblée générale des copropriétaires n’est nécessaire pour le valider. C’est par exemple le cas pour la transformation d’un local à usage d’habitation en bureau dans un immeuble dont la destination est fixée par le règlement de copropriété comme étant à usage mixte d’habitation ou de bureaux.

En revanche si le nouvel usage n’était pas prévu par le règlement de copropriété et qu’il entraîne une modification de la destination de l’immeuble le changement d'affectation du lot doit être autorisé par l’assemblée générale. Cette autorisation et la modification du règlement qui en découle doivent faire l’objet d’un vote à l’unanimité des copropriétaires sauf si le règlement prévoit d’autres conditions.

Une autorisation du maire est parfois nécessaire. La première destination d’un bâtiment est celle qui est fixée au moment de sa construction, en fonction des règlements locaux d’urbanisme. La modification de l’affectation d’un lot de copropriété peut être subordonnée à une autorisation du maire dans certaines communes, ce qu'annoncent les articles L631-7 à L631-9 du Code de la Construction et de l’Habitation. C’est par exemple le cas lorsque cette modification concerne la transformation d’un lot à usage d’habitation en bureaux.

Le changement de destination s’attache au local et est donc définitif au regard des règles d’urbanisme.

Avant d’acheter un bien, de modifier sa destination, n’hésitez pas à solliciter des experts pour vous éviter une situation inextricable. Appelez-nous!

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