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Actualités Patrimoniales

La loi ELAN, définitivement publiée le 24 novembre 2018, contient deux grandes réformes de la copropriété :

  • Une réforme de la copropriété d’application immédiate,
  • Une habilitation donnée au gouvernement de prendre deux ordonnances venant réformer le statut de la copropriété.

Les réformes visent à apporter une grande simplification ainsi qu’un toilettage du droit de la copropriété. Elle mise sur les outils numériques afin d’inciter les syndics à créer un accès plus direct à leur syndic et un service toujours plus personnalisé et transparent. En outre, elle modifie substantiellement le droit applicable tant pour prévenir que pour traiter les copropriétés dégradées.

A) La réforme immédiatement applicable :

Le délai de prescription : Tout d’abord, le délai de prescription de 10 ans est réduit à 5 ans. De plus, la notification du procès-verbal d’assemblée générale devra désormais intervenir dans un délai d’un mois.

La nouvelle super procédure de recouvrement des charges : Avant l’application de la loi ELAN, un copropriétaire en procédure de recouvrement de charges, disposait d’un délai de 30 jours après signification de la mise en demeure pour régler. Un fois le délai épuisé, l’intégralité des sommes dues au titre du budget prévisionnel devenaient exigibles. Cependant, cette procédure n’incluait pas les sommes exigibles du fonds de travaux ni les arriérés de charges. La loi ELAN prévoit d’inclure l’intégralité de sommes dues et restant dues dans une seule et même procédure après avoir respecté le délai de 30 jours suivant la réception de la lettre de mise en demeure. Cela évite le cumul de procédures.

Les nouveaux modes de participation à l’assemblée générale : Afin de lutter contre l’absentéisme dans les assemblées générales, la loi ELAN a pris plusieurs mesures. Ainsi, elle permet désormais à un copropriétaire de recevoir plus de 3 délégations à condition que le total des voix dont il dispose ne dépasse pas les 10 %. Tout mandataire peut également subdéléguer son mandat à une autre personne, à condition que cela ne soit pas interdit par le mandat. Enfin la Loi ELAN prévoit que les copropriétaires peuvent désormais participer à l’AG par visioconférence ou voter par correspondance avant la tenue de l’AG. Les modalités de vote par correspondance n’ont pas encore été définies.

Une nouvelle sanction prévue pour le syndic pour le défaut de communication de pièces : Des pénalités par jour de retard peuvent être imputées sur les honoraires dus au syndic si les pièces demandées par le conseil syndical ne lui sont pas transmises dans le mois de sa demande. En attente d’un décret qui fixera les conditions, les délais, et la possibilité ou non pour le syndic de contester cette décision le cas échéant. Un décret non encore publié listera les documents devant être accessibles sur l’extranet des copropriétés. Tout syndic professionnel à l'obligation (sauf décision contraire de l’AG) de mettre en place un extranet afin de mettre à disposition aux différents copropriétaires les documents dématérialisés.

Le transfert de la propriété des colonnes montantes électriques à ENEDIS est également confirmé, pour le plus grand bonheur des copropriétés.

Un carnet numérique d’entretien sera rendu obligatoire pour toute construction neuve, dont le permis sera déposé à compter du 1er janvier 2020, et à tous les logements et immeubles existant faisant l’objet d’une mutation à compter du 1er janvier 2025. Le carnet numérique devra permettre de connaître l’état du logement et du bâtiment, ainsi que le fonctionnement de leurs équipements.

En ce qui concerne la modification des règles concernant le vote en assemblée générale, la Loi ELAN prévoit que :

  • Désormais tous les travaux d’économie d’énergie seront votés à la majorité de l’article 25. Cette modification ne facilitera pas l’adoption de ces travaux d’économie puisque les travaux devront être votés à la majorité absolue au lieu de la majorité simple.
  • Les pouvoirs envoyés par les copropriétaires au syndic dont la désignation du mandataire aurait été laissée vierge, ne pourront pas être conservé ni distribué par le syndic aux mandataires qu’il choisit. Ceci pour empêcher le syndic de remettre les pouvoirs reçus en blancs aux copropriétaires fidèles ou aux membres du Conseil Syndical.
  • Le mandataire pourra recueillir plus de trois délégations uniquement si le total des voix dont il dispose ne dépasse pas 10 % des voix. La limite auparavant était fixé à 5 % des voix.
  • Tout mandataire désigné pourra subdéléguer son mandat à une autre personne, à condition que cela ne soit pas interdit par le mandat.
  • Chacun des époux, copropriétaires communs ou indivis d’un lot, peut recevoir personnellement des délégations de vote.

B) Les deux ordonnances Copropriété à venir :

La loi ELAN habilite le gouvernement à prendre deux ordonnances venant modifier le statut de la copropriété en profondeur :

  • Rendre les règles plus efficaces en les modulant selon les caractéristiques des immeubles, leur destination et la taille de la copropriété,
  • Clarifier et adapter les règles d’organisation et de gouvernance de la copropriété (notamment la prise de décision).
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