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Écrit par : Aurélie AUBERTY

Le régime fiscal de location meublée présente des atouts non négligeables : les profits perçus entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) :

  • Soit vous êtes assujetti au régime micro-BIC et dans ce cas vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50% sur les loyers,
  • Ou plus avantageux, vous optez pour le régime réel simplifié et dans ce cas toutes les charges inhérentes au bien loué meublé seront déductibles (intérêts d’emprunt travaux, et amortissement du bien immobilier -hors terrain- et des meubles). Ce qui permet de bénéficier d’une quasi-non-imposition des profits perçus pendant plusieurs années.

Il est impératif cependant d’agir avec précaution :

  • Si le logement est situé dans un immeuble collectif, vous devrez vous assurer que le règlement de copropriété n’interdise pas la location meublée,
  • En cas de volonté de transformer un logement nu en meublé, il est conseillé :
    • D’attendre que le bien soit libre de toute occupation,
    • De vous assurer de ne prendre aucun risque de remise en cause d’un avantage fiscal précédemment obtenu (déficit foncier déclaré dans les trois dernières années ou absence d’engagement de location en cours de type Pinel, Duflot, Scellier, Malraux, ....).
  • Le logement devra être équipé à minima des meubles listés dans le décret du 31 juillet 2015,
  • Il convient également de déclarer l’activité de loueur en meublé non professionnel auprès du Greffe du Tribunal de Commerce.

S’il s’agit de l’acquisition d’un logement destiné à être loué ensuite en meublé, il convient de s’interroger sur le cadre juridique le plus adapté :

  • L’exploitation en nom propre : cette solution est la plus simple mais ne permet pas forcément une anticipation optimale au titre de la transmission de votre patrimoine,
  • L’exploitation en société : la location meublée habituelle est assimilée d’un point de vue fiscal à une activité commerciale. La détention via une SCI reste possible mais elle serait de plein droit assujettie à l’impôt sur les sociétés. Dans ce cas si le bien immobilier est vendu par la suite, le régime des plus-values des professionnels aura vocation à s’appliquer et peut s’avérer très onéreuse. La détention du bien via une SARL de famille relevant de l’impôt sur les revenus peut s’avérer être la structure adéquate afin de combiner tous les avantages en terme de fiscalité, d’organisation patrimoniale et d’anticipation successorale.

Transformer une location nue en location meublée ne pose donc pas de problème majeur à condition de connaître les règles et la bonne façon de procéder.

L’amortissement du bien permet de bénéficier aujourd’hui d’une fiscalité très avantageuse.

Reste à savoir combien de temps va perdurer ce dispositif fiscal si attrayant …

Si vous êtes bailleur d’une ou plusieurs locations nues, vous connaissez très certainement le mécanisme du « déficit foncier ».

Comment fonctionne le déficit foncier ?

Vous réalisez l’acquisition d’un bien que vous souhaitez donner en location nue. Vous réalisez des travaux de rénovation. Vos charges déductibles seront donc les suivantes :

  • Les travaux d’entretien et de réparation ainsi que les travaux d’amélioration apportant un équipement ou un élément de confort nouveau, mieux adapté aux conditions modernes de vie,
  • Les intérêts d’emprunt,
  • Les frais de dossier bancaire,
  • Vos assurances (assurance de l’immeuble et assurance de prêt).

Le déficit foncier apparait lorsque vos charges sont supérieures à vos revenus locatifs.

Le déficit foncier qui résulte de vos dépenses déductibles autres que les intérêts d’emprunt peut alors être déduit du revenu global dans la limite de 10 700 €. La fraction du déficit qui est supérieur à cette somme de 10 700 € ou qui est issue des intérêts d’emprunt est uniquement reportable sur vos revenus fonciers des dix années suivantes.

Etant précisé que dans ce cas, le bien immobilier ayant créé le déficit doit être affecté à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit sur le revenu global. Si vous cessez la mise en location avant la fin du délai, le déficit imputé sur vos revenus globaux est annulé et l’administration va réaliser un rattrapage.

Quelles seraient alors les conséquences d’une vente de ce bien sur le déficit foncier ?

Une décision du Conseil d’Etat en date du 26 avril 2017 a clarifié la situation. Il a été jugé que « lorsque l’immeuble n’est plus mis en location et ne peut plus bénéficier du régime dérogatoire permettant d’imputer une fraction des déficits fonciers sur le revenu global, les déficits (indument imputés sur le revenu global des trois années précédentes) peuvent alors être imputés sur l’ensemble des revenus fonciers au cours de laquelle ces déficits ont été réalisés et viennent augmenter le déficit reportable de cette année ».

En d’autres termes, la jurisprudence reconnait désormais que la déduction des déficits fonciers reste possible et ce même si le bien créateur de ce déficit est vendu. Cette déduction aura lieu sur les autres revenus fonciers pendant une période de dix ans.

Comme évoqué dans notre précédent article, le gouvernement, vient, par un communiqué de presse, de lever de suspense et précise que l’inquiétude exprimée par certains professionnels « n’a pas lieu d’être ».

« La nouvelle définition de l’abus de droit ne remet pas en cause les transmissions anticipées de patrimoine notamment celles pour lesquelles le donateur se réserve l’usufruit du bien transmis, sous réserve bien entendu que les transmissions concernées ne soient pas fictives ».

« En effet la loi fiscale elle-même encourage les transmissions anticipées de patrimoine entre les générations parce qu’elles permettent de bien préparer les successions, notamment d’entreprises, et qu’elles sont un moyen de facilité la solidarité intergénérationnelle ».

Comme nous le pressentions donc, le nouvel outil de l’administration fiscale n’a pas pour vocation de remettre en cause les donations en démembrement de propriété. Soyons donc rassurés sur le sur ce point !

Faut-il cependant s’inquiéter pour d’autres opérations ?

En élargissant l’abus de droit aux opérations (réalisées à compter du 1er janvier 2020) ayant pour objectif principal d’éluder ou d’atténuer l’impôt, le législateur a sans nul doute changé la donne. La question demeure donc sur le type d’opérations qui seront visées par cette notion de « principalement fiscal ».

A notre sens, le communiqué de Bercy se veut cependant rassurant sur ce point en précisant que « le législateur a prévu ce report de l'entrée en vigueur pour permettre à l'administration d'en préciser les modalités d'application, en concertation avec les professionnels du droit concernés, afin de garantir la sécurité juridique des contribuables ».

Nous vous tiendrons informés dès que la notion de « principalement fiscale » aura été précisée.

A suivre…

Dans le cadre de l’examen de la loi de finances pour 2019, les députés viennent d’adopter en première lecture, un texte visant à créer un nouvel avantage fiscal. L’intention de ce dispositif vise à encourager la réhabilitation de logements anciens dans les centres villes dégradés. Ce texte a de bonnes chances d’être effectivement adopté.

L’actualité récente avec l’effondrement d’immeubles anciens à Marseille a poussé les pouvoirs publics à réagir vite et à proposer un dispositif fiscal puissant visant à inciter les investisseurs à s’intéresser davantage à l’habitat dégradé à rénover.

Une aide à l’investissement locatif serait accordée, sous conditions, pour les acquisitions de logements anciens réalisées entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021 et faisant l’objet de travaux d’amélioration conséquents. Ces travaux réalisés par des entreprises dont la liste serait définie par décret devraient représenter au moins 25 % du coût total de l’opération

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Ces opérations ouvriraient droit à une réduction d’impôt qui serait calculée selon les mêmes conditions que le dispositif Pinel. L’importance de l’avantage fiscal dépendrait de la durée d’engagement de location allant de 6 à 12 ans. Ainsi, l’investisseur bénéficierait d’une réduction d’impôt équivalente à :

  • 12 % du coût total de l’opération pour un engagement de location de 6 ans,
  • 18 % du coût total de l’opération pour un engagement de location de 9 ans,
  • 21 % du coût total de l’opération pour un engagement de location de 12 ans.

Là encore, comme pour le dispositif Pinel, la somme maximale sur laquelle pourrait être calculé l’avantage fiscal est fixée à 300 000 €, soit un avantage plafonné à 63 000 €. Des plafonds de loyers et de ressources seraient mis en place, comme c’est le cas dans de nombreux dispositifs existants.

Les logements concernés se situeraient dans des communes dont « le besoin de réhabilitation de l’habitat en centre-ville est particulièrement marqué » et dont la liste serait fixée par décret ministériel ainsi que ceux situés dans des communes signataires d’une convention d’opération de revitalisation du territoire (ORT). Au vu des travaux parlementaires pourraient donc être concernées les 222 communes retenues dans toutes les régions qui bénéficieront du programme « Action cœur de ville » lancé en mars 2018.

Affaire à suivre …. Nous vous tiendrons évidemment au courant de la concrétisation de ce projet et n’hésitez pas à nous contacter pour toute précision complémentaire.

Une autre bonne nouvelle : La location aux enfants ne sera finalement pas interdite dans les biens immobiliers placés sous le dispositif locatif Pinel. Cet amendement a été retiré.

Suite à une succession ou à une donation avec réserve d’usufruit, vous êtes usufruitier d’un bien immobilier et vos enfants en sont nus propriétaires. Être usufruitier, c’est avoir la jouissance du bien c’est-à-dire, pouvoir l’habiter ou en percevoir les revenus s’il s’agit d’un bien locatif.

Vous envisagez la vente de ce bien immobilier démembré et vous souhaitez connaître les différentes possibilités de réinvestissement de ces fonds ?

Il est tout d’abord utile de rappeler ici que la vente ne peut avoir lieu qu’avec l’accord conjoint de l’usufruitier et du nu-propriétaire. Vous allez voir que plusieurs solutions sont possibles quant au sort du prix de vente.

Première solution : le partage du prix

En principe, lorsque le bien est vendu, le prix doit être partagé entre l’usufruitier et le nu-propriétaire (C. civ art 621). Cette ventilation est faite par votre notaire en fonction de la valeur respective de chacun des droits qui peut être faite soit en fonction de la valeur économique de ces droits ou en fonction du barème fiscal de l’article 669 du CGI (cette dernière étant la plus pratiquée même si souvent défavorable à l’usufruitier).

Il convient de s’interroger sur l’opportunité de cette solution de partage du prix : est-ce que cela correspond aux objectifs des vendeurs ?

Le démembrement du bien immobilier résulte en effet souvent d’une donation aux enfants avec réserve d’usufruit au profit des donateurs. Ce type de donation répond en général à un double objectif :

  • Minimiser le montant des droits de donation en abaissant la valeur donnée : la valeur transmise sera celle de la nue-propriété. Au décès de l’usufruitier le bien reviendra au nu-propriétaire en franchise de droit ;
  • Permettre aux parents de conserver l’usage et la jouissance du bien donné. La réserve d’usufruit peut ainsi traduire une volonté de continuer à habiter le bien ou de bénéficier de revenus complémentaires par la perception de loyers s’il s’agit d’un immeuble de rapport.

Avec la répartition du prix de vente, usufruitier et nu-propriétaire perdent tout l’intérêt de la donation avec réserve d’usufruit réalisée.

Deuxième solution : le remploi des fonds

La vente du bien immobilier démembré a pu être motivée par le souhait du parent usufruitier de vivre dans un bien plus petit ou situé dans une autre localité, ou encore d’investir dans un immeuble de rapport pour obtenir des revenus complémentaires. Si usufruitier et nu-propriétaire sont d’accord, il est tout à fait possible de remployer le prix de vente dans un nouveau bien immobilier et d’y reporter le démembrement de propriété. Il conviendra cependant de prendre quelques précautions : il faudra convenir du sort du prix de vente dans l’acte de vente et déclarer le remploi du prix dans l’acte d’acquisition du nouveau bien afin de reporter le démembrement.

Vous pouvez également remployer les fonds démembrés dans un placement financier (contrat de capitalisation/contrat d’assurance-vie). La souscription en démembrement sur ce type de support est tout à fait possible. Une déclaration sur l’origine des deniers ainsi qu’une convention de démembrement devront être réalisées pour que la répartition des droits soit conventionnellement organisée. Au décès de l’usufruitier la pleine propriété sera reconstituée sur la tête du souscripteur nu-propriétaire. Le contrat sera maintenu et se poursuivra sous les mêmes conditions.

Troisième solution : Remise du prix de vente à l’usufruitier

La dernière solution consiste à remettre l’intégralité du prix à l’usufruitier qui disposera alors de ce que l’on appelle un « quasi-usufruit ». L’usufruitier aura des droits très étendus puisqu’il pourra disposer à sa convenance de l’intégralité de la somme comme un véritable propriétaire, sans nécessité d’obtenir l’accord du nu-propriétaire. Ce dernier n’a plus de droit direct sur le bien mais un droit de créance contre l’usufruitier.

Une convention de quasi-usufruit sera nécessaire pour organiser les rapports juridiques des parties mais également dans un intérêt fiscal. Cette convention devra être établie par acte notarié ou par acte sous seing privé enregistré. La rédaction de la convention de quasi-usufruit confère en effet un avantage fiscal non négligeable puisqu’au décès de l’usufruitier, la créance de restitution du nu-propriétaire devient exigible et constitue ainsi un passif de succession déductible fiscalement, ce qui diminuera donc l’assiette des droits de succession.

Si vous envisagez la vente d’un bien immobilier démembré, interrogez-vous-en tout premier lieu sur vos besoins réels et vos objectifs afin d’opter pour la meilleure utilisation des fonds.

Pour toutes questions, n’hésitez pas à prendre contact avec l’un de nos conseillers.

Quoi de plus naturel que de donner un petit coup de pouce à un proche en cas de difficultés financières ou pour lui permettre de réaliser un investissement immobilier, l’achat d’une voiture… On pense alors trop souvent qu’il s’agit d’une affaire privée mais attention au retour de bâton du fisc qui peut s’avérer bien douloureux.

Quelles règles doit-on respecter ?

  • L’exigence d’un écrit pour les sommes excédant 1500 €.

Le prêt familial doit être matérialisé par un document écrit comportant obligatoirement la somme empruntée (en lettres et chiffres), le taux d’intérêt ou son absence, la durée de l’emprunt et les conditions de remboursement (périodicité des échéances ou si en un seul remboursement sa date précise). Il est fortement recommandé de procéder à l’enregistrement de l’acte pour lui conférer date certaine. Le coût sera alors de 150€.
S’il s’agit de sommes importantes, nous vous recommandons d’avoir recours à votre notaire. L’acte notarié a force de preuve et force exécutoire. En cas de problème pour le remboursement de l’emprunt, une demander de recouvrement par huissier sans avoir à passer par une décision de justice est suffisante. Pour justifier du remboursement du prêt : le virement est conseillé (ou à défaut le paiement par chèque).

  • Déclaration obligatoire au fisc dès 760 €.

Afin de surveiller les donations déguisées, l’administration fiscale exige que tout prêt, même non formalisé par un écrit doit être déclaré s’il est supérieur à 760 € (formulaire 2062). L’amende encourue en cas de défaut de déclaration est de 150 €.

  • Autres précisions et non des moindres.

Attention les intérêts sont fiscalisés : Si le prêt génère des intérêts, ils seront imposables pour le prêteur. Ils sont donc à déclarer et soumis au barème progressif de l’impôt sur les revenus et aux prélèvements sociaux.
L’emprunteur devra quant à lui les déclarer sur le formulaire 2561 avant le 15 février de l’année suivant leur versement. Il versera au Trésor l’acompte de 12,80 % sauf dispense du prêteur transmise à l’emprunteur avant le 30 novembre de l’année précédente.

Le risque de requalification.

L’administration fiscale est vigilante à l’égard de ces prêts familiaux. Lorsque les circonstances rendent un remboursement peu plausible, le risque d’une requalification existe. Les conséquences de la requalification pourront être de plusieurs ordres :

  • L’administration fiscale pourra soumettre les sommes « prêtées » aux droits de donation qui peuvent être conséquents si vous avez prêté de l’argent à un ami par exemple (taxation à 60%).
  • Lorsque le débiteur, comme c’était le cas dans la décision de la cour de cassation du 7 mars 2018, a porté les sommes au passif de son ISF, la requalification autorisera l’administration fiscale à rejeter le passif déductible (conséquence moins pénalisante depuis la mise en place de l’IFI).

Il est toujours possible de transformer le prêt en donation.

Vous avez consenti un prêt à votre enfant et ce dernier rencontre des difficultés pour vous rembourser, vous pouvez transformer à tout moment tout ou partie du prêt consenti en donation (quand le prêteur choisi de renoncer au remboursement de sa créance sans contrepartie, il s’agit d’une libéralité). Dans ce cas, vous devrez payer auprès des impôts des droits de donation, qui seront calculés en fonction du montant et du lien de parenté entre donateur et donataire.