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Catégorie : Droit / Fiscalité

Le premier ministre a annoncé, lors de son discours de politique générale, une baisse de l’impôt sur le revenu. Cette dernière ne devrait pas concerner l’ensemble des contribuables mais uniquement ceux imposés dans les deux premières tranches d’imposition. Une explication s’impose :

Pour que cette baisse n’impacte que les personnes se situant dans les deux premières tranches de l’impôt sur le revenu, le gouvernement devrait procéder aux deux actes suivants :

  • Le taux d’imposition de la première tranche devrait passer de 14 % à 11 %. Le seuil d’entrée dans cette tranche serait maintenu à 9 964 €, soit un gain de 3 % pour les contribuables concernés.
  • Le seuil d’entrée dans les tranches à 30 % et 41 % serait abaissé afin de compenser la baisse du taux de la première tranche. En effet, les contribuables concernés entreront plus tôt dans la tranche à 30 % et 41 % ce qui viendra compenser l’économie réalisée grâce à la baisse de la première tranche.

Le nouveau barème fiscal serait le suivant :

Tranche Taux
Jusqu’à 9 964 € 0 %
De 9 965 € à 25 406 € 11 %
De 25 407 € à 72 644 € 30 %
De 72 645 € à 156 244 € 41 %
Au-delà de 156 244 € 45 %

Ce nouveau barème permettrait aux personnes imposées dans les deux premières tranches de voir leur imposition baisser. Cela n’aura par contre aucune conséquence pour les personnes imposées dans les tranches supérieures, de 41 % et 45 %. Le montant de leur impôt restera identique.

Il pourrait s’agir d’une mesure significative prise en réponse au mouvement des « gilets jaunes ». Cette baisse d’impôt devrait représenter un manque à gagner de 5 milliards d’euros pour l’État. Comment cette mesure sera financée ? Espérons que les contribuables exclus de cet ajustement, ne soient par les généreux sponsors de la mesure.

Comme chaque année, la période fiscale commence. Vous avez reçu ou allez recevoir les formulaires pour vos déclarations d’impôts. La déclaration des revenus 2018 est particulière depuis la mise en place du prélèvement à la source au 1er janvier 2019.

Les grands changements

Pour vos revenus de 2019, depuis le 1er janvier, vos impôts sont prélevés directement sur vos revenus. Au 31 décembre 2019, vous aurez payé la majeure partie de l’impôt dû au titre des revenus de l’année. Le mode de prélèvement dépend de votre situation professionnelle. Le montant prélevé en 2019 dépend de vos revenus de 2017 déclarés en 2018. Pourquoi la déclaration des revenus de 2018 est-elle particulière ?

  • L’année 2018 est qualifiée « d’année blanche ». L’impôt dû au titre des revenus 2018 sera annulé par le CIMR sauf pour vos revenus exceptionnels.
  • La déclaration réalisée en 2019 sur vos revenus de 2018 servira à calculer le nouveau taux de prélèvement applicable dès septembre 2019.
  • Quand bien même vous ne payeriez pas d’impôt aux titres des revenus 2018, les réductions et crédits d’impôt réalisés en 2018 seront remboursés en 2019. Vous ne perdez pas le bénéfice de ces avantages fiscaux.

Depuis 2018, l’IFI est déclaré en même temps que la déclaration des revenus. Seul le patrimoine immobilier est taxable. Les règles fiscales sont identiques à celles de 2018. Dans le cas de biens en démembrement, le nu-propriétaire, selon la nature du démembrement, devra déclarer une partie de la valeur du bien.

Calendrier fiscal

Les déclarations pour les revenus d’activité (formulaires 2042) et les revenus fonciers (formulaire 2044) doivent être retournées, sous format papier, à l’administration fiscale avant le 16 mai 2019. Pour les déclarations effectuées sur Internet, vous disposez d’un délai supplémentaire :

  • 21 mai 2019 pour les départements 01 à 19,
  • 28 mai 2019 pour les départements 20 à 49,
  • 04 juin 2019 pour les départements 50 à 974.

Pour les déclarations de SCI, la date limite est le 2 Mai 2019. Cette date est décalée au 17 mai 2019 si elle est faite en ligne.

Comme évoqué dans notre précédent article, le gouvernement, vient, par un communiqué de presse, de lever de suspense et précise que l’inquiétude exprimée par certains professionnels « n’a pas lieu d’être ».

« La nouvelle définition de l’abus de droit ne remet pas en cause les transmissions anticipées de patrimoine notamment celles pour lesquelles le donateur se réserve l’usufruit du bien transmis, sous réserve bien entendu que les transmissions concernées ne soient pas fictives ».

« En effet la loi fiscale elle-même encourage les transmissions anticipées de patrimoine entre les générations parce qu’elles permettent de bien préparer les successions, notamment d’entreprises, et qu’elles sont un moyen de facilité la solidarité intergénérationnelle ».

Comme nous le pressentions donc, le nouvel outil de l’administration fiscale n’a pas pour vocation de remettre en cause les donations en démembrement de propriété. Soyons donc rassurés sur le sur ce point !

Faut-il cependant s’inquiéter pour d’autres opérations ?

En élargissant l’abus de droit aux opérations (réalisées à compter du 1er janvier 2020) ayant pour objectif principal d’éluder ou d’atténuer l’impôt, le législateur a sans nul doute changé la donne. La question demeure donc sur le type d’opérations qui seront visées par cette notion de « principalement fiscal ».

A notre sens, le communiqué de Bercy se veut cependant rassurant sur ce point en précisant que « le législateur a prévu ce report de l'entrée en vigueur pour permettre à l'administration d'en préciser les modalités d'application, en concertation avec les professionnels du droit concernés, afin de garantir la sécurité juridique des contribuables ».

Nous vous tiendrons informés dès que la notion de « principalement fiscale » aura été précisée.

A suivre…

Quelques mots dans la dernière loi de finance ont mis le feu chez les professionnels du patrimoine. L’administration en changeant un mot mettrait en péril une technique usuelle et souvent recommandée de la donation en démembrement de propriété.

Très régulièrement, notaires, avocats, ou conseils en gestion de patrimoine, mettent en avant ce type de donation. Classiquement, les parents transmettent de leur vivant la nue-propriété d’un bien immobilier à leurs enfants tout en gardant l’usufruit. Outre l’anticipation de sa succession, cette technique limite les droits de succession, puisque la valeur de calcul des droits de donation prend en compte uniquement la nue-propriété. Au jour du décès, l’usufruit est automatiquement transmis au nu-propriétaire sans supplément de droit.

Mais alors où est le loup ? Et bien tout simplement dans un problème de sémantique. L’administration fiscale a changé un mot dans sa définition de « l’abus de droit ». Il appartenait au contribuable de prouver que les opérations qu’il mettait en place n’avait pas qu’un but « exclusivement » fiscal, sous peine de tomber sous le coup de l’abus de droit et de voir l’opération requalifiée par l’administration fiscale en « abus de droit » avec son florilège de sanctions et pénalités. Aujourd’hui, le terme « exclusivement » a été remplacé par « principalement ».

Effectivement ce changement de mot semble lourd de conséquence pour certains actes comme ces donations en démembrement qui font partie des « us et coutumes » des donations intra familiales. Faut-il pour autant crier au loup trop vite ?

Certains professionnels reconnus sont moins alarmiste. Il rappelle que la donation en démembrement présente plusieurs avantages qui rendent inopérants la théorie de l’abus de droit (éviter l’indivision, organiser la répartition des droits, …)

Enfin précisons qu’en dernier lieu, ce texte ne sera en application qu’au 1er janvier 2020. Gageons que dans sa grande sagesse, le législateur, alerté par les professionnels de la gestion de patrimoine, précisera sa pensée et corrigera sa copie…

Par ailleurs, une question écrite a été posée au ministre de l’économie et des finances par le Sénateur Claude MALHURET, en lui demandant de bien vouloir confirmer que toute donation avec réserve d’usufruit au profit du donateur ne constitue nullement un acte principalement motivé par des considérations fiscales.

Dans le cadre de l’examen de la loi de finances pour 2019, les députés viennent d’adopter en première lecture, un texte visant à créer un nouvel avantage fiscal. L’intention de ce dispositif vise à encourager la réhabilitation de logements anciens dans les centres villes dégradés. Ce texte a de bonnes chances d’être effectivement adopté.

L’actualité récente avec l’effondrement d’immeubles anciens à Marseille a poussé les pouvoirs publics à réagir vite et à proposer un dispositif fiscal puissant visant à inciter les investisseurs à s’intéresser davantage à l’habitat dégradé à rénover.

Une aide à l’investissement locatif serait accordée, sous conditions, pour les acquisitions de logements anciens réalisées entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021 et faisant l’objet de travaux d’amélioration conséquents. Ces travaux réalisés par des entreprises dont la liste serait définie par décret devraient représenter au moins 25 % du coût total de l’opération

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Ces opérations ouvriraient droit à une réduction d’impôt qui serait calculée selon les mêmes conditions que le dispositif Pinel. L’importance de l’avantage fiscal dépendrait de la durée d’engagement de location allant de 6 à 12 ans. Ainsi, l’investisseur bénéficierait d’une réduction d’impôt équivalente à :

  • 12 % du coût total de l’opération pour un engagement de location de 6 ans,
  • 18 % du coût total de l’opération pour un engagement de location de 9 ans,
  • 21 % du coût total de l’opération pour un engagement de location de 12 ans.

Là encore, comme pour le dispositif Pinel, la somme maximale sur laquelle pourrait être calculé l’avantage fiscal est fixée à 300 000 €, soit un avantage plafonné à 63 000 €. Des plafonds de loyers et de ressources seraient mis en place, comme c’est le cas dans de nombreux dispositifs existants.

Les logements concernés se situeraient dans des communes dont « le besoin de réhabilitation de l’habitat en centre-ville est particulièrement marqué » et dont la liste serait fixée par décret ministériel ainsi que ceux situés dans des communes signataires d’une convention d’opération de revitalisation du territoire (ORT). Au vu des travaux parlementaires pourraient donc être concernées les 222 communes retenues dans toutes les régions qui bénéficieront du programme « Action cœur de ville » lancé en mars 2018.

Affaire à suivre …. Nous vous tiendrons évidemment au courant de la concrétisation de ce projet et n’hésitez pas à nous contacter pour toute précision complémentaire.

Une autre bonne nouvelle : La location aux enfants ne sera finalement pas interdite dans les biens immobiliers placés sous le dispositif locatif Pinel. Cet amendement a été retiré.

Une locataire qui sous-louait son appartement à Paris sur Airbnb a été sévèrement condamnée.

Une locataire a sous-loué de 2011 à 2018 son logement situé à Montmartre. Si elle avait demandé l’autorisation à son propriétaire, celui-ci ne lui a jamais donné cet accord. La sanction est lourde : outre des dommages et intérêts et les frais de justice, le tribunal a condamné la locataire à rembourser au propriétaire les 767 jours de sous location, soit environ 46 000 €. De surcroit, le propriétaire a obtenu l’expulsion de ladite locataire.

Il est important de rappeler qu’un locataire n’a pas le droit de sous-louer un bien qui ne lui appartient pas - sans l'autorisation expresse du propriétaire – de plus, il ne peut pas sous-louer un logement pour un loyer supérieur à celui qu'il paie. En l’espèce, le loyer prévu dans le bail était de 600 euros par mois. Comme la locataire le louait sur Airbnb à 60 euros la nuit. Elle a ainsi tiré bénéfice d’un bien qui ne lui appartenait pas. C’est sur ces éléments que la justice s’est appuyée.

Il est important de rappeler les règles qui s’imposent à tous les locataires, tant sur un plan fiscal que réglementaire.

Le locataire ne doit pas oublier de déclarer les revenus qu’il va percevoir. Ces revenus de sous location en Airbnb sont considérés, en France, comme des revenus meublés. Ils sont à déclarer comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Si les recettes sont inférieures à 70 000 €, il peut opter pour le régime du Micro BIC. Les revenus perçus bénéficieront d’un abattement de 50 %. Les revenus imposables seront fiscalisés à hauteur de votre Tranche Marginale d’Imposition (0 %,14 %, 30 %, 41 % ou 45 %), il faudra s’acquitter aussi des prélèvements sociaux au taux de 17,20 %.

De façon dérogatoire, les revenus issus de la location d’une ou plusieurs pièces de la résidence principale sont exonérés s’ils ne dépassent pas 760 € par an.

Sur un plan réglementaire, il faut tout d’abord vérifier que le règlement de copropriété n’interdit pas les locations de courte durée.

L’utilisation que vous comptez faire de votre logement ne doit pas être contraire à la destination générale de l’immeuble fixée par le règlement de copropriété. Ainsi, pour savoir si un copropriétaire peut ou non affecter le local dont il est propriétaire à un usage professionnel ou commercial de type Airbnb, il convient désormais de lire attentivement non seulement le règlement de copropriété de l’immeuble, mais également l’état descriptif de division de leur copropriété.

Vous devez aussi vous enregistrer auprès de la Mairie. Face au nombre important et en constante augmentation des locations de meublés touristiques par le biais des plateformes internet, la loi n° 2016-1321 du 7 octobre 2016 permet à toutes les communes et ce quelques soient leur taille d’instituer une procédure de déclaration préalable, avec un service d’enregistrement en ligne pour toutes les locations meublées de courte durée, y compris celles portant sur la résidence principale. Cette déclaration permet d’obtenir un numéro d’enregistrement qui doit figurer sur toutes les annonces de location du logement, y compris celles publiées en ligne.

Enfin, il est indispensable d’informer la compagnie qui gère votre assurance habitation. Comme le locataire est bailleur vis-à-vis du sous-locataire, il lui incombe de souscrire une garantie recours du sous-locataire, afin de se prémunir des actions intentées par celui-ci, au cas où le manque d’entretien du logement causerait un sinistre.

C’est à ces seules conditions, qu’une sous location peut se faire dans un cadre sécurisé. Si l’on se place sous l’angle du propriétaire, la sous-location permet aussi de sécuriser les revenus attendus.