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Catégorie : Immobiliers

Le régime fiscal de location meublée présente des atouts non négligeables : les profits perçus entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) :

  • Soit vous êtes assujetti au régime micro-BIC et dans ce cas vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50% sur les loyers,
  • Ou plus avantageux, vous optez pour le régime réel simplifié et dans ce cas toutes les charges inhérentes au bien loué meublé seront déductibles (intérêts d’emprunt travaux, et amortissement du bien immobilier -hors terrain- et des meubles). Ce qui permet de bénéficier d’une quasi-non-imposition des profits perçus pendant plusieurs années.

Il est impératif cependant d’agir avec précaution :

  • Si le logement est situé dans un immeuble collectif, vous devrez vous assurer que le règlement de copropriété n’interdise pas la location meublée,
  • En cas de volonté de transformer un logement nu en meublé, il est conseillé :
    • D’attendre que le bien soit libre de toute occupation,
    • De vous assurer de ne prendre aucun risque de remise en cause d’un avantage fiscal précédemment obtenu (déficit foncier déclaré dans les trois dernières années ou absence d’engagement de location en cours de type Pinel, Duflot, Scellier, Malraux, ....).
  • Le logement devra être équipé à minima des meubles listés dans le décret du 31 juillet 2015,
  • Il convient également de déclarer l’activité de loueur en meublé non professionnel auprès du Greffe du Tribunal de Commerce.

S’il s’agit de l’acquisition d’un logement destiné à être loué ensuite en meublé, il convient de s’interroger sur le cadre juridique le plus adapté :

  • L’exploitation en nom propre : cette solution est la plus simple mais ne permet pas forcément une anticipation optimale au titre de la transmission de votre patrimoine,
  • L’exploitation en société : la location meublée habituelle est assimilée d’un point de vue fiscal à une activité commerciale. La détention via une SCI reste possible mais elle serait de plein droit assujettie à l’impôt sur les sociétés. Dans ce cas si le bien immobilier est vendu par la suite, le régime des plus-values des professionnels aura vocation à s’appliquer et peut s’avérer très onéreuse. La détention du bien via une SARL de famille relevant de l’impôt sur les revenus peut s’avérer être la structure adéquate afin de combiner tous les avantages en terme de fiscalité, d’organisation patrimoniale et d’anticipation successorale.

Transformer une location nue en location meublée ne pose donc pas de problème majeur à condition de connaître les règles et la bonne façon de procéder.

L’amortissement du bien permet de bénéficier aujourd’hui d’une fiscalité très avantageuse.

Reste à savoir combien de temps va perdurer ce dispositif fiscal si attrayant …

L’amiante ou asbeste, est un terme désignant certains minéraux à texture fibreuse qui sont invisibles dans les poussières de l’atmosphère. Il a été utilisé dans l’industrie à partir de la fin du 19ème siècle du fait de ses nombreux avantages : résistance au feu, aux agressions électriques et chimiques, à la tension ainsi que pour son coût peu élevé. On retrouve donc les fibres d’amiante dans de nombreux calorifugeages, flocages, colles, peintures, plaques ainsi que des produits en ciment. En France, l’amiante a été interdit à partir de 1997. D’autres pays comme l’Inde, la Chine, le Vietnam, l’Indonésie ainsi que la Russie continuent à importer/produire de l’amiante.

L’amiante a été massivement utilisé dans le secteur du BTP avec un pic dans les années 70. Nombreux sont les bâtiments qui contiennent encore aujourd’hui de l’amiante. Afin de protéger au mieux les travailleurs, un arrêté a été publié le 18 juillet 2019, contraignant les donneurs d’ordre, maîtres d’ouvrage ou propriétaires d’immeuble d'effectuer un “repérage de l’amiante” pour évaluer la présence d’amiante sur les chantiers, avant de réaliser des travaux.

Le Repérage de l’amiante avant travaux (RAAT) est nécessaire avant la réalisation de travaux sur des matériaux, des équipements ou des articles susceptibles de provoquer l'émission de fibres d’amiante. Les matériaux susceptibles de contenir de l’amiante sont considérables, notamment les appuis de fenêtres, les plaques murales, l’isolation de tuyauterie, carrelage, toiture, joints, enduits, …

Pour les particuliers, cet arrêté peut sembler contraignant car il entraînera un coût financier et il s’agit d’une énième attestation supplémentaire. Mais l’Etat espère inciter les propriétaires à se débarrasser de l’amiante plus rapidement afin de libérer la France de ces fibres assassines qui sont la deuxième cause de maladies professionnelles.

Ne risquez surtout pas d’omettre de réaliser un tel diagnostic. Une amende maximale de 9 000 € est prévue, si vous ne réalisez pas le repérage d’amiante, en amont de travaux.

La remise des clés marque le début ainsi que la fin de la location. Cette action engendre, surtout pour le locataire, des obligations importantes.

Lors de l’état des lieux d’entrée, le bailleur ou son mandataire, se charge de la remise des clés. C’est à partir de la remise des clés, que le locataire est redevable du loyer, les charges ainsi que l’assurance du logement.

La restitution des clés en fin de location est un acte important pour le locataire car il a des enjeux financiers non négligeables. En effet, tant que le locataire n’a pas rendu les clés, il ne sera pas libéré des obligations nées du bail. Il sera en plus de cela, redevable d’une indemnité d’occupation, sauf s'il peut prouver que cette remise tardive des clés est imputable au bailleur.

La restitution des clés se fait, à l’initiative du locataire, en mains propres au bailleur ou toute personne mandatée par le bailleur. La remise des clés par voie postale, dans la boîte aux lettres ou sous le paillasson, ne constitue cependant pas une remise en mains propres des clés au bailleur ou à son mandataire !

La restitution des clés anticipée, ne permet pas au locataire d’échapper aux obligations du bail. Excepté si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par une autre locataire et ceci en accord avec le bailleur.

C’est au locataire d’apporter la preuve qu’il a bien rendu les clés. Nous conseillons au locataire de demander un récépissé au bailleur faisant état de la restitution des clés ainsi que de sa date. Un état des lieux de sortie, sur lequel est noté le nombre de clés rendues, conviendra pareillement.

C’est à l’issue de la loi ELAN que le bail mobilité a été créé. Il s’agit d’un type de bail signé entre un propriétaire d’un logement meublé et un locataire « temporaire ». Ce bail devrait répondre aux besoins des étudiants et des actifs en mobilité, qui sont à la recherche de logements temporaires et qui n’ont pas nécessairement les moyens financiers de verser un dépôt de garantie pour une courte durée.

Voici les caractéristiques du nouveau bail :

  • La durée du bail est comprise entre 1 et 10 mois, non renouvelable ni reconductible. La durée du bail peut toutefois être modifiée une fois, par avenant, sans que la durée totale du contrat ne dépasse 10 mois.

  • Le locataire peut mettre fin au bail mobilité à tout moment, tout en respectant un délai de préavis d’un mois. Ce n’est pas le cas pour le propriétaire, il ne pourra pas résilier le bail avant son terme.

  • Aucun dépôt de garantie à verser pour le bail mobilité. En revanche, le bailleur peut demander un cautionnement, facilité par le dispositif de garantie locative VISALE.

Outre les avantages pour le locataire, le législateur vise surtout à libérer une partie du parc immobilier des français qui reste à ce jour inoccupé. Comment espère-t-il, à l’aide de ce nouveau type de bail, inciter certains propriétaires à mettre leur logement sur le marché locatif ? Voici, comparé à d'autres types de baux, des éléments du bail mobilité qui pourraient plaire aux bailleurs:

Le bail de location saisonnière :

Contrairement au bail saisonnier, le bail mobilité peut en réalité correspondre à la résidence principale du locataire sans risque de requalification en meublé classique. Quand un locataire signe un contrat de location saisonnière, il a le droit de faire une demande de requalification en résidence principale de son contrat de location s’il prouve qu’il ne disposait pas d’une résidence principale autre que l’appartement au moment de la signature. Ceci a des conséquences pour le bailleur, car le contrat de location tombera sous la loi de 89.

Les propriétaires de résidences secondaires qui souhaitent faire de la location saisonnière sont, dans certaines communes, contraint de faire une demande de changement d’usage en local dédié à la location saisonnière. Ceci n’est pas le cas avec la bail mobilité, en effet l’article 107 de la loi ELAN indique que les locaux loués via le bail mobilité sont des locaux d’habitation nécessitant pas de changement d’usage.

Le bail meublé classique :

Contrairement au bail meublé classique ou le propriétaire doit justifier une demande de fin de bail et respecter un préavis, le propriétaire n’a pas besoin de délivrer un congé au locataire. Le bail mobilité prend automatiquement fin à la fin du bail. Le bailleur perd donc partiellement le contrôle de son bien.

Le bail logement de fonction :

Le bail logement de fonction offre énormément de flexibilité aux propriétaires. En revanche, il ne correspond qu’à une faible demande locative.

Grâce à la promotion par les pouvoirs publics et l'éligibilité du bail mobilité à la garantie VISALE, le gouvernement espère inciter les bailleurs à mettre à disposition leur parc immobilier pour satisfaire la demande de logements temporaires.

Ce projet répondra parfaitement aux problématiques de sécurisation d’un investissement et de création de revenus complémentaires :

  • Résidence médicalisée,
  • 74 logements équipés et fonctionnels,
  • Enveloppe d’investissement : 140 700 € HT,
  • Rendement estimé : 3,8 % HT/HT (mobilier inclus),
  • Bail commercial de 11 ans et 9 mois aux conditions très avantageuses.

Un bail rassurant pour l’investisseur :

  • 0 charge,
  • 0 travaux (gros travaux y compris ceux concernés par l’article 606 du Code Civil),
  • 0 Taxe Foncière à la charge de l’investisseur.
  • Tout est à la charge de l’exploitant.

A l’issue du premier bail conclu avec l’exploitant, deux solutions pour ce dernier :

  • Renouvèlement du bail pour une durée identique et avec des conditions au moins équivalentes à celles du précédent,
  • Achat du bien à hauteur de 100 % du prix d’acquisition.

Afin de valider que ce type de projet corresponde à votre situation patrimoniale, fiscale et financière, Version Patrimoine se propose de vous accompagner dans le cadre d’une étude de faisabilité personnalisée.

Si vous êtes bailleur d’une ou plusieurs locations nues, vous connaissez très certainement le mécanisme du « déficit foncier ».

Comment fonctionne le déficit foncier ?

Vous réalisez l’acquisition d’un bien que vous souhaitez donner en location nue. Vous réalisez des travaux de rénovation. Vos charges déductibles seront donc les suivantes :

  • Les travaux d’entretien et de réparation ainsi que les travaux d’amélioration apportant un équipement ou un élément de confort nouveau, mieux adapté aux conditions modernes de vie,
  • Les intérêts d’emprunt,
  • Les frais de dossier bancaire,
  • Vos assurances (assurance de l’immeuble et assurance de prêt).

Le déficit foncier apparait lorsque vos charges sont supérieures à vos revenus locatifs.

Le déficit foncier qui résulte de vos dépenses déductibles autres que les intérêts d’emprunt peut alors être déduit du revenu global dans la limite de 10 700 €. La fraction du déficit qui est supérieur à cette somme de 10 700 € ou qui est issue des intérêts d’emprunt est uniquement reportable sur vos revenus fonciers des dix années suivantes.

Etant précisé que dans ce cas, le bien immobilier ayant créé le déficit doit être affecté à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit sur le revenu global. Si vous cessez la mise en location avant la fin du délai, le déficit imputé sur vos revenus globaux est annulé et l’administration va réaliser un rattrapage.

Quelles seraient alors les conséquences d’une vente de ce bien sur le déficit foncier ?

Une décision du Conseil d’Etat en date du 26 avril 2017 a clarifié la situation. Il a été jugé que « lorsque l’immeuble n’est plus mis en location et ne peut plus bénéficier du régime dérogatoire permettant d’imputer une fraction des déficits fonciers sur le revenu global, les déficits (indument imputés sur le revenu global des trois années précédentes) peuvent alors être imputés sur l’ensemble des revenus fonciers au cours de laquelle ces déficits ont été réalisés et viennent augmenter le déficit reportable de cette année ».

En d’autres termes, la jurisprudence reconnait désormais que la déduction des déficits fonciers reste possible et ce même si le bien créateur de ce déficit est vendu. Cette déduction aura lieu sur les autres revenus fonciers pendant une période de dix ans.