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Catégorie : Immobiliers

L’amiante ou asbeste, est un terme désignant certains minéraux à texture fibreuse qui sont invisibles dans les poussières de l’atmosphère. Il a été utilisé dans l’industrie à partir de la fin du 19ème siècle du fait de ses nombreux avantages : résistance au feu, aux agressions électriques et chimiques, à la tension ainsi que pour son coût peu élevé. On retrouve donc les fibres d’amiante dans de nombreux calorifugeages, flocages, colles, peintures, plaques ainsi que des produits en ciment. En France, l’amiante a été interdit à partir de 1997. D’autres pays comme l’Inde, la Chine, le Vietnam, l’Indonésie ainsi que la Russie continuent à importer/produire de l’amiante.

L’amiante a été massivement utilisé dans le secteur du BTP avec un pic dans les années 70. Nombreux sont les bâtiments qui contiennent encore aujourd’hui de l’amiante. Afin de protéger au mieux les travailleurs, un arrêté a été publié le 18 juillet 2019, contraignant les donneurs d’ordre, maîtres d’ouvrage ou propriétaires d’immeuble d'effectuer un “repérage de l’amiante” pour évaluer la présence d’amiante sur les chantiers, avant de réaliser des travaux.

Le Repérage de l’amiante avant travaux (RAAT) est nécessaire avant la réalisation de travaux sur des matériaux, des équipements ou des articles susceptibles de provoquer l'émission de fibres d’amiante. Les matériaux susceptibles de contenir de l’amiante sont considérables, notamment les appuis de fenêtres, les plaques murales, l’isolation de tuyauterie, carrelage, toiture, joints, enduits, …

Pour les particuliers, cet arrêté peut sembler contraignant car il entraînera un coût financier et il s’agit d’une énième attestation supplémentaire. Mais l’Etat espère inciter les propriétaires à se débarrasser de l’amiante plus rapidement afin de libérer la France de ces fibres assassines qui sont la deuxième cause de maladies professionnelles.

Ne risquez surtout pas d’omettre de réaliser un tel diagnostic. Une amende maximale de 9 000 € est prévue, si vous ne réalisez pas le repérage d’amiante, en amont de travaux.

La remise des clés marque le début ainsi que la fin de la location. Cette action engendre, surtout pour le locataire, des obligations importantes.

Lors de l’état des lieux d’entrée, le bailleur ou son mandataire, se charge de la remise des clés. C’est à partir de la remise des clés, que le locataire est redevable du loyer, les charges ainsi que l’assurance du logement.

La restitution des clés en fin de location est un acte important pour le locataire car il a des enjeux financiers non négligeables. En effet, tant que le locataire n’a pas rendu les clés, il ne sera pas libéré des obligations nées du bail. Il sera en plus de cela, redevable d’une indemnité d’occupation, sauf s'il peut prouver que cette remise tardive des clés est imputable au bailleur.

La restitution des clés se fait, à l’initiative du locataire, en mains propres au bailleur ou toute personne mandatée par le bailleur. La remise des clés par voie postale, dans la boîte aux lettres ou sous le paillasson, ne constitue cependant pas une remise en mains propres des clés au bailleur ou à son mandataire !

La restitution des clés anticipée, ne permet pas au locataire d’échapper aux obligations du bail. Excepté si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par une autre locataire et ceci en accord avec le bailleur.

C’est au locataire d’apporter la preuve qu’il a bien rendu les clés. Nous conseillons au locataire de demander un récépissé au bailleur faisant état de la restitution des clés ainsi que de sa date. Un état des lieux de sortie, sur lequel est noté le nombre de clés rendues, conviendra pareillement.

C’est à l’issue de la loi ELAN que le bail mobilité a été créé. Il s’agit d’un type de bail signé entre un propriétaire d’un logement meublé et un locataire « temporaire ». Ce bail devrait répondre aux besoins des étudiants et des actifs en mobilité, qui sont à la recherche de logements temporaires et qui n’ont pas nécessairement les moyens financiers de verser un dépôt de garantie pour une courte durée.

Voici les caractéristiques du nouveau bail :

  • La durée du bail est comprise entre 1 et 10 mois, non renouvelable ni reconductible. La durée du bail peut toutefois être modifiée une fois, par avenant, sans que la durée totale du contrat ne dépasse 10 mois.

  • Le locataire peut mettre fin au bail mobilité à tout moment, tout en respectant un délai de préavis d’un mois. Ce n’est pas le cas pour le propriétaire, il ne pourra pas résilier le bail avant son terme.

  • Aucun dépôt de garantie à verser pour le bail mobilité. En revanche, le bailleur peut demander un cautionnement, facilité par le dispositif de garantie locative VISALE.

Outre les avantages pour le locataire, le législateur vise surtout à libérer une partie du parc immobilier des français qui reste à ce jour inoccupé. Comment espère-t-il, à l’aide de ce nouveau type de bail, inciter certains propriétaires à mettre leur logement sur le marché locatif ? Voici, comparé à d'autres types de baux, des éléments du bail mobilité qui pourraient plaire aux bailleurs:

Le bail de location saisonnière :

Contrairement au bail saisonnier, le bail mobilité peut en réalité correspondre à la résidence principale du locataire sans risque de requalification en meublé classique. Quand un locataire signe un contrat de location saisonnière, il a le droit de faire une demande de requalification en résidence principale de son contrat de location s’il prouve qu’il ne disposait pas d’une résidence principale autre que l’appartement au moment de la signature. Ceci a des conséquences pour le bailleur, car le contrat de location tombera sous la loi de 89.

Les propriétaires de résidences secondaires qui souhaitent faire de la location saisonnière sont, dans certaines communes, contraint de faire une demande de changement d’usage en local dédié à la location saisonnière. Ceci n’est pas le cas avec la bail mobilité, en effet l’article 107 de la loi ELAN indique que les locaux loués via le bail mobilité sont des locaux d’habitation nécessitant pas de changement d’usage.

Le bail meublé classique :

Contrairement au bail meublé classique ou le propriétaire doit justifier une demande de fin de bail et respecter un préavis, le propriétaire n’a pas besoin de délivrer un congé au locataire. Le bail mobilité prend automatiquement fin à la fin du bail. Le bailleur perd donc partiellement le contrôle de son bien.

Le bail logement de fonction :

Le bail logement de fonction offre énormément de flexibilité aux propriétaires. En revanche, il ne correspond qu’à une faible demande locative.

Grâce à la promotion par les pouvoirs publics et l'éligibilité du bail mobilité à la garantie VISALE, le gouvernement espère inciter les bailleurs à mettre à disposition leur parc immobilier pour satisfaire la demande de logements temporaires.

Ce projet répondra parfaitement aux problématiques de sécurisation d’un investissement et de création de revenus complémentaires :

  • Résidence médicalisée,
  • 74 logements équipés et fonctionnels,
  • Enveloppe d’investissement : 140 700 € HT,
  • Rendement estimé : 3,8 % HT/HT (mobilier inclus),
  • Bail commercial de 11 ans et 9 mois aux conditions très avantageuses.

Un bail rassurant pour l’investisseur :

  • 0 charge,
  • 0 travaux (gros travaux y compris ceux concernés par l’article 606 du Code Civil),
  • 0 Taxe Foncière à la charge de l’investisseur.
  • Tout est à la charge de l’exploitant.

A l’issue du premier bail conclu avec l’exploitant, deux solutions pour ce dernier :

  • Renouvèlement du bail pour une durée identique et avec des conditions au moins équivalentes à celles du précédent,
  • Achat du bien à hauteur de 100 % du prix d’acquisition.

Afin de valider que ce type de projet corresponde à votre situation patrimoniale, fiscale et financière, Version Patrimoine se propose de vous accompagner dans le cadre d’une étude de faisabilité personnalisée.

Si vous êtes bailleur d’une ou plusieurs locations nues, vous connaissez très certainement le mécanisme du « déficit foncier ».

Comment fonctionne le déficit foncier ?

Vous réalisez l’acquisition d’un bien que vous souhaitez donner en location nue. Vous réalisez des travaux de rénovation. Vos charges déductibles seront donc les suivantes :

  • Les travaux d’entretien et de réparation ainsi que les travaux d’amélioration apportant un équipement ou un élément de confort nouveau, mieux adapté aux conditions modernes de vie,
  • Les intérêts d’emprunt,
  • Les frais de dossier bancaire,
  • Vos assurances (assurance de l’immeuble et assurance de prêt).

Le déficit foncier apparait lorsque vos charges sont supérieures à vos revenus locatifs.

Le déficit foncier qui résulte de vos dépenses déductibles autres que les intérêts d’emprunt peut alors être déduit du revenu global dans la limite de 10 700 €. La fraction du déficit qui est supérieur à cette somme de 10 700 € ou qui est issue des intérêts d’emprunt est uniquement reportable sur vos revenus fonciers des dix années suivantes.

Etant précisé que dans ce cas, le bien immobilier ayant créé le déficit doit être affecté à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit sur le revenu global. Si vous cessez la mise en location avant la fin du délai, le déficit imputé sur vos revenus globaux est annulé et l’administration va réaliser un rattrapage.

Quelles seraient alors les conséquences d’une vente de ce bien sur le déficit foncier ?

Une décision du Conseil d’Etat en date du 26 avril 2017 a clarifié la situation. Il a été jugé que « lorsque l’immeuble n’est plus mis en location et ne peut plus bénéficier du régime dérogatoire permettant d’imputer une fraction des déficits fonciers sur le revenu global, les déficits (indument imputés sur le revenu global des trois années précédentes) peuvent alors être imputés sur l’ensemble des revenus fonciers au cours de laquelle ces déficits ont été réalisés et viennent augmenter le déficit reportable de cette année ».

En d’autres termes, la jurisprudence reconnait désormais que la déduction des déficits fonciers reste possible et ce même si le bien créateur de ce déficit est vendu. Cette déduction aura lieu sur les autres revenus fonciers pendant une période de dix ans.

La loi ELAN, définitivement publiée le 24 novembre 2018, contient deux grandes réformes de la copropriété :

  • Une réforme de la copropriété d’application immédiate,
  • Une habilitation donnée au gouvernement de prendre deux ordonnances venant réformer le statut de la copropriété.

Les réformes visent à apporter une grande simplification ainsi qu’un toilettage du droit de la copropriété. Elle mise sur les outils numériques afin d’inciter les syndics à créer un accès plus direct à leur syndic et un service toujours plus personnalisé et transparent. En outre, elle modifie substantiellement le droit applicable tant pour prévenir que pour traiter les copropriétés dégradées.

A) La réforme immédiatement applicable :

Le délai de prescription : Tout d’abord, le délai de prescription de 10 ans est réduit à 5 ans. De plus, la notification du procès-verbal d’assemblée générale devra désormais intervenir dans un délai d’un mois.

La nouvelle super procédure de recouvrement des charges : Avant l’application de la loi ELAN, un copropriétaire en procédure de recouvrement de charges, disposait d’un délai de 30 jours après signification de la mise en demeure pour régler. Un fois le délai épuisé, l’intégralité des sommes dues au titre du budget prévisionnel devenaient exigibles. Cependant, cette procédure n’incluait pas les sommes exigibles du fonds de travaux ni les arriérés de charges. La loi ELAN prévoit d’inclure l’intégralité de sommes dues et restant dues dans une seule et même procédure après avoir respecté le délai de 30 jours suivant la réception de la lettre de mise en demeure. Cela évite le cumul de procédures.

Les nouveaux modes de participation à l’assemblée générale : Afin de lutter contre l’absentéisme dans les assemblées générales, la loi ELAN a pris plusieurs mesures. Ainsi, elle permet désormais à un copropriétaire de recevoir plus de 3 délégations à condition que le total des voix dont il dispose ne dépasse pas les 10 %. Tout mandataire peut également subdéléguer son mandat à une autre personne, à condition que cela ne soit pas interdit par le mandat. Enfin la Loi ELAN prévoit que les copropriétaires peuvent désormais participer à l’AG par visioconférence ou voter par correspondance avant la tenue de l’AG. Les modalités de vote par correspondance n’ont pas encore été définies.

Une nouvelle sanction prévue pour le syndic pour le défaut de communication de pièces : Des pénalités par jour de retard peuvent être imputées sur les honoraires dus au syndic si les pièces demandées par le conseil syndical ne lui sont pas transmises dans le mois de sa demande. En attente d’un décret qui fixera les conditions, les délais, et la possibilité ou non pour le syndic de contester cette décision le cas échéant. Un décret non encore publié listera les documents devant être accessibles sur l’extranet des copropriétés. Tout syndic professionnel à l'obligation (sauf décision contraire de l’AG) de mettre en place un extranet afin de mettre à disposition aux différents copropriétaires les documents dématérialisés.

Le transfert de la propriété des colonnes montantes électriques à ENEDIS est également confirmé, pour le plus grand bonheur des copropriétés.

Un carnet numérique d’entretien sera rendu obligatoire pour toute construction neuve, dont le permis sera déposé à compter du 1er janvier 2020, et à tous les logements et immeubles existant faisant l’objet d’une mutation à compter du 1er janvier 2025. Le carnet numérique devra permettre de connaître l’état du logement et du bâtiment, ainsi que le fonctionnement de leurs équipements.

En ce qui concerne la modification des règles concernant le vote en assemblée générale, la Loi ELAN prévoit que :

  • Désormais tous les travaux d’économie d’énergie seront votés à la majorité de l’article 25. Cette modification ne facilitera pas l’adoption de ces travaux d’économie puisque les travaux devront être votés à la majorité absolue au lieu de la majorité simple.
  • Les pouvoirs envoyés par les copropriétaires au syndic dont la désignation du mandataire aurait été laissée vierge, ne pourront pas être conservé ni distribué par le syndic aux mandataires qu’il choisit. Ceci pour empêcher le syndic de remettre les pouvoirs reçus en blancs aux copropriétaires fidèles ou aux membres du Conseil Syndical.
  • Le mandataire pourra recueillir plus de trois délégations uniquement si le total des voix dont il dispose ne dépasse pas 10 % des voix. La limite auparavant était fixé à 5 % des voix.
  • Tout mandataire désigné pourra subdéléguer son mandat à une autre personne, à condition que cela ne soit pas interdit par le mandat.
  • Chacun des époux, copropriétaires communs ou indivis d’un lot, peut recevoir personnellement des délégations de vote.

B) Les deux ordonnances Copropriété à venir :

La loi ELAN habilite le gouvernement à prendre deux ordonnances venant modifier le statut de la copropriété en profondeur :

  • Rendre les règles plus efficaces en les modulant selon les caractéristiques des immeubles, leur destination et la taille de la copropriété,
  • Clarifier et adapter les règles d’organisation et de gouvernance de la copropriété (notamment la prise de décision).