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Catégorie : Immobiliers

C’est à l’issue de la loi ELAN que le bail mobilité a été créé. Il s’agit d’un type de bail signé entre un propriétaire d’un logement meublé et un locataire « temporaire ». Ce bail devrait répondre aux besoins des étudiants et des actifs en mobilité, qui sont à la recherche de logements temporaires et qui n’ont pas nécessairement les moyens financiers de verser un dépôt de garantie pour une courte durée.

Voici les caractéristiques du nouveau bail :

  • La durée du bail est comprise entre 1 et 10 mois, non renouvelable ni reconductible. La durée du bail peut toutefois être modifiée une fois, par avenant, sans que la durée totale du contrat ne dépasse 10 mois.

  • Le locataire peut mettre fin au bail mobilité à tout moment, tout en respectant un délai de préavis d’un mois. Ce n’est pas le cas pour le propriétaire, il ne pourra pas résilier le bail avant son terme.

  • Aucun dépôt de garantie à verser pour le bail mobilité. En revanche, le bailleur peut demander un cautionnement, facilité par le dispositif de garantie locative VISALE.

Outre les avantages pour le locataire, le législateur vise surtout à libérer une partie du parc immobilier des français qui reste à ce jour inoccupé. Comment espère-t-il, à l’aide de ce nouveau type de bail, inciter certains propriétaires à mettre leur logement sur le marché locatif ? Voici, comparé à d'autres types de baux, des éléments du bail mobilité qui pourraient plaire aux bailleurs:

Le bail de location saisonnière :

Contrairement au bail saisonnier, le bail mobilité peut en réalité correspondre à la résidence principale du locataire sans risque de requalification en meublé classique. Quand un locataire signe un contrat de location saisonnière, il a le droit de faire une demande de requalification en résidence principale de son contrat de location s’il prouve qu’il ne disposait pas d’une résidence principale autre que l’appartement au moment de la signature. Ceci a des conséquences pour le bailleur, car le contrat de location tombera sous la loi de 89.

Les propriétaires de résidences secondaires qui souhaitent faire de la location saisonnière sont, dans certaines communes, contraint de faire une demande de changement d’usage en local dédié à la location saisonnière. Ceci n’est pas le cas avec la bail mobilité, en effet l’article 107 de la loi ELAN indique que les locaux loués via le bail mobilité sont des locaux d’habitation nécessitant pas de changement d’usage.

Le bail meublé classique :

Contrairement au bail meublé classique ou le propriétaire doit justifier une demande de fin de bail et respecter un préavis, le propriétaire n’a pas besoin de délivrer un congé au locataire. Le bail mobilité prend automatiquement fin à la fin du bail. Le bailleur perd donc partiellement le contrôle de son bien.

Le bail logement de fonction :

Le bail logement de fonction offre énormément de flexibilité aux propriétaires. En revanche, il ne correspond qu’à une faible demande locative.

Grâce à la promotion par les pouvoirs publics et l'éligibilité du bail mobilité à la garantie VISALE, le gouvernement espère inciter les bailleurs à mettre à disposition leur parc immobilier pour satisfaire la demande de logements temporaires.

Ce projet répondra parfaitement aux problématiques de sécurisation d’un investissement et de création de revenus complémentaires :

  • Résidence médicalisée,
  • 74 logements équipés et fonctionnels,
  • Enveloppe d’investissement : 140 700 € HT,
  • Rendement estimé : 3,8 % HT/HT (mobilier inclus),
  • Bail commercial de 11 ans et 9 mois aux conditions très avantageuses.

Un bail rassurant pour l’investisseur :

  • 0 charge,
  • 0 travaux (gros travaux y compris ceux concernés par l’article 606 du Code Civil),
  • 0 Taxe Foncière à la charge de l’investisseur.
  • Tout est à la charge de l’exploitant.

A l’issue du premier bail conclu avec l’exploitant, deux solutions pour ce dernier :

  • Renouvèlement du bail pour une durée identique et avec des conditions au moins équivalentes à celles du précédent,
  • Achat du bien à hauteur de 100 % du prix d’acquisition.

Afin de valider que ce type de projet corresponde à votre situation patrimoniale, fiscale et financière, Version Patrimoine se propose de vous accompagner dans le cadre d’une étude de faisabilité personnalisée.

Si vous êtes bailleur d’une ou plusieurs locations nues, vous connaissez très certainement le mécanisme du « déficit foncier ».

Comment fonctionne le déficit foncier ?

Vous réalisez l’acquisition d’un bien que vous souhaitez donner en location nue. Vous réalisez des travaux de rénovation. Vos charges déductibles seront donc les suivantes :

  • Les travaux d’entretien et de réparation ainsi que les travaux d’amélioration apportant un équipement ou un élément de confort nouveau, mieux adapté aux conditions modernes de vie,
  • Les intérêts d’emprunt,
  • Les frais de dossier bancaire,
  • Vos assurances (assurance de l’immeuble et assurance de prêt).

Le déficit foncier apparait lorsque vos charges sont supérieures à vos revenus locatifs.

Le déficit foncier qui résulte de vos dépenses déductibles autres que les intérêts d’emprunt peut alors être déduit du revenu global dans la limite de 10 700 €. La fraction du déficit qui est supérieur à cette somme de 10 700 € ou qui est issue des intérêts d’emprunt est uniquement reportable sur vos revenus fonciers des dix années suivantes.

Etant précisé que dans ce cas, le bien immobilier ayant créé le déficit doit être affecté à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit sur le revenu global. Si vous cessez la mise en location avant la fin du délai, le déficit imputé sur vos revenus globaux est annulé et l’administration va réaliser un rattrapage.

Quelles seraient alors les conséquences d’une vente de ce bien sur le déficit foncier ?

Une décision du Conseil d’Etat en date du 26 avril 2017 a clarifié la situation. Il a été jugé que « lorsque l’immeuble n’est plus mis en location et ne peut plus bénéficier du régime dérogatoire permettant d’imputer une fraction des déficits fonciers sur le revenu global, les déficits (indument imputés sur le revenu global des trois années précédentes) peuvent alors être imputés sur l’ensemble des revenus fonciers au cours de laquelle ces déficits ont été réalisés et viennent augmenter le déficit reportable de cette année ».

En d’autres termes, la jurisprudence reconnait désormais que la déduction des déficits fonciers reste possible et ce même si le bien créateur de ce déficit est vendu. Cette déduction aura lieu sur les autres revenus fonciers pendant une période de dix ans.

La loi ELAN, définitivement publiée le 24 novembre 2018, contient deux grandes réformes de la copropriété :

  • Une réforme de la copropriété d’application immédiate,
  • Une habilitation donnée au gouvernement de prendre deux ordonnances venant réformer le statut de la copropriété.

Les réformes visent à apporter une grande simplification ainsi qu’un toilettage du droit de la copropriété. Elle mise sur les outils numériques afin d’inciter les syndics à créer un accès plus direct à leur syndic et un service toujours plus personnalisé et transparent. En outre, elle modifie substantiellement le droit applicable tant pour prévenir que pour traiter les copropriétés dégradées.

A) La réforme immédiatement applicable :

Le délai de prescription : Tout d’abord, le délai de prescription de 10 ans est réduit à 5 ans. De plus, la notification du procès-verbal d’assemblée générale devra désormais intervenir dans un délai d’un mois.

La nouvelle super procédure de recouvrement des charges : Avant l’application de la loi ELAN, un copropriétaire en procédure de recouvrement de charges, disposait d’un délai de 30 jours après signification de la mise en demeure pour régler. Un fois le délai épuisé, l’intégralité des sommes dues au titre du budget prévisionnel devenaient exigibles. Cependant, cette procédure n’incluait pas les sommes exigibles du fonds de travaux ni les arriérés de charges. La loi ELAN prévoit d’inclure l’intégralité de sommes dues et restant dues dans une seule et même procédure après avoir respecté le délai de 30 jours suivant la réception de la lettre de mise en demeure. Cela évite le cumul de procédures.

Les nouveaux modes de participation à l’assemblée générale : Afin de lutter contre l’absentéisme dans les assemblées générales, la loi ELAN a pris plusieurs mesures. Ainsi, elle permet désormais à un copropriétaire de recevoir plus de 3 délégations à condition que le total des voix dont il dispose ne dépasse pas les 10 %. Tout mandataire peut également subdéléguer son mandat à une autre personne, à condition que cela ne soit pas interdit par le mandat. Enfin la Loi ELAN prévoit que les copropriétaires peuvent désormais participer à l’AG par visioconférence ou voter par correspondance avant la tenue de l’AG. Les modalités de vote par correspondance n’ont pas encore été définies.

Une nouvelle sanction prévue pour le syndic pour le défaut de communication de pièces : Des pénalités par jour de retard peuvent être imputées sur les honoraires dus au syndic si les pièces demandées par le conseil syndical ne lui sont pas transmises dans le mois de sa demande. En attente d’un décret qui fixera les conditions, les délais, et la possibilité ou non pour le syndic de contester cette décision le cas échéant. Un décret non encore publié listera les documents devant être accessibles sur l’extranet des copropriétés. Tout syndic professionnel à l'obligation (sauf décision contraire de l’AG) de mettre en place un extranet afin de mettre à disposition aux différents copropriétaires les documents dématérialisés.

Le transfert de la propriété des colonnes montantes électriques à ENEDIS est également confirmé, pour le plus grand bonheur des copropriétés.

Un carnet numérique d’entretien sera rendu obligatoire pour toute construction neuve, dont le permis sera déposé à compter du 1er janvier 2020, et à tous les logements et immeubles existant faisant l’objet d’une mutation à compter du 1er janvier 2025. Le carnet numérique devra permettre de connaître l’état du logement et du bâtiment, ainsi que le fonctionnement de leurs équipements.

En ce qui concerne la modification des règles concernant le vote en assemblée générale, la Loi ELAN prévoit que :

  • Désormais tous les travaux d’économie d’énergie seront votés à la majorité de l’article 25. Cette modification ne facilitera pas l’adoption de ces travaux d’économie puisque les travaux devront être votés à la majorité absolue au lieu de la majorité simple.
  • Les pouvoirs envoyés par les copropriétaires au syndic dont la désignation du mandataire aurait été laissée vierge, ne pourront pas être conservé ni distribué par le syndic aux mandataires qu’il choisit. Ceci pour empêcher le syndic de remettre les pouvoirs reçus en blancs aux copropriétaires fidèles ou aux membres du Conseil Syndical.
  • Le mandataire pourra recueillir plus de trois délégations uniquement si le total des voix dont il dispose ne dépasse pas 10 % des voix. La limite auparavant était fixé à 5 % des voix.
  • Tout mandataire désigné pourra subdéléguer son mandat à une autre personne, à condition que cela ne soit pas interdit par le mandat.
  • Chacun des époux, copropriétaires communs ou indivis d’un lot, peut recevoir personnellement des délégations de vote.

B) Les deux ordonnances Copropriété à venir :

La loi ELAN habilite le gouvernement à prendre deux ordonnances venant modifier le statut de la copropriété en profondeur :

  • Rendre les règles plus efficaces en les modulant selon les caractéristiques des immeubles, leur destination et la taille de la copropriété,
  • Clarifier et adapter les règles d’organisation et de gouvernance de la copropriété (notamment la prise de décision).

Le choix d’un investissement aujourd’hui sur Bordeaux dans l’immobilier neuf, soit dans un cadre Pinel soit dans un cadre résidentiel s’apparente souvent à un véritable parcours du combattant… Localisation, qualité de construction, garanties, coûts sont autant d’inconnues à prendre en compte.

Voici une de nos préconisations permettant de résoudre l’équation :

Aux portes de Bordeaux, située intra-rocade, au calme, dans une zone pavillonnaire, cette résidence réalisée par un promoteur sérieux est composée de 56 logements de type maisons de ville répartis sur 8 bâtiments en R+1. Livraison : 2ème trimestre 2020.

Prix/m2 d’un appartement dans la CUB (Hors Parking) : 4 000 € (Données FPI (Fédération des Promoteurs Immobiliers) sur 2017).

Prix/m2 d’un appartement dans cette résidence (Hors Parking) : 3 600 € !!!

T3 Duplex (de 61 à 66 m2) : de 226 000 € à 250 000 € TTC : Réduction d'impôt sur 9 ans : 41 700 € minimum (4 633 €/an).

T4 Duplex (de 86 m2) : de 300 000 € à 310 000 € TTC : Réduction d'impôt sur 9 ans : 54 000 € minimum (6 000 €/an).

Pour tout renseignement veuillez nous contacter à l’adresse suivante : [email protected]

Pour lutter contre la pénurie des logements qui frappe la plupart des métropoles en France certains propriétaires pourraient envisager de transformer leur bien en logement. A l’inverse d’autres propriétaires trouveraient éventuellement une meilleure rentabilité si leur appartement au RDC étaient transformé en locale commercial. Quelles sont les démarches à suivre pour un tel changement ? Que faire si le bien fait partie d’une copropriété?

Tout d’abord il est important de prendre connaissance de la destination de l’immeuble ou du bien. La destination désigne non seulement l’usage qui doit être fait de l’immeuble : habitation, usage professionnel, ou encore usage mixte, mais éventuellement aussi de la destination de chaque lot.

Comment est attribué une destination à un lot?

La destination d’une construction est un fait urbanistique. Elle correspond à ce pourquoi une construction a été édifiée. Elle pourrait être résumée au « contenant » de l’immeuble. C’est l’article R.151-27, issu du nouveau Code de l’urbanisme, qui fixe la liste des cinq destinations possibles:

  • Exploitation agricole et forestière,

  • Habitation,

  • Commerce et activités de service,

  • Équipements d’intérêt collectif,

  • Services publics, autres activités des secteurs secondaires et tertiaires.

Ces cinq destinations peuvent par ailleurs être déclinées en 21 sous-destinations comme le mentionne l’article R.151-28 du même Code. Il est également précisé que les locaux annexés sont réputés avoir la même destination que le local principal.

C’est en principe le règlement de copropriété qui fixe la destination de l’immeuble et l’affectation de chaque lot, comme prévu à l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965. Toutefois, le règlement de copropriété ne mentionne parfois pas la destination des parties communes et privatives. Ou encore l’affectation peut être définie dans des termes généraux ou vagues. Dans ce cas, il est possible de la déduire selon l’attribution faite des lots, la structure de l’immeuble ou la configuration des espaces communs et la situation générale de l’immeuble et son intégration dans l’environnement, son aspect, son standing.

Conséquences de la destination de l’immeuble sur chaque lot.

Chaque propriétaire a pour obligation de respecter la destination de son lot, telle qu’elle a été définie par le règlement de copropriété, mais aussi la destination de l’immeuble. En effet, le règlement de copropriété est un contrat qui lie l’ensemble des copropriétaires, auxquels ils adhèrent quand ils entrent dans la copropriété et qui leur est donc opposable. Chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives comprises dans son lot et des parties communes, à la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble. Ainsi, le droit qu’un copropriétaire détient sur son lot est un droit limité : si le lot est destiné à un usage d’habitation, le copropriétaire ne peut y installer une boutique, et inversement.

Quelles démarches pour le changement de destination?

La procédure à suivre pour rendre possible le changement de destination d’un lot doit être effectuée tant au niveau de l’urbanisme qu’auprès de la copropriété si le bien en fait partie d’une.

Trois cas de figure se présentent en ce qui concerne les démarches administratives auprès de l’urbanisme:

  • Si le projet ne modifie pas les façades ou la structure porteuse et ne conduit qu’à un changement de sous-destination dans la même destination, nul besoin d’autorisation d’urbanisme : ni permis de construire, ni déclaration préalable.

  • Si le projet ne modifie pas les façades ou la structure porteuse mais entraîne un changement de destination telle qu’elles sont nouvellement définies, il est soumis à déclaration préalable.

  • Si le projet modifie les façades, la structure porteuse ou la création d’une emprise au sol ou une surface plancher supérieure à 20 m² (ou à 40 m² sous certaines conditions) et s’accompagne d’un changement entre les destinations et/ou les sous-destinations, c’est le permis de construire qui s’impose.

À noter que ces dispositions ne s’appliquent que si la commune est couverte par un PLU « Alurisé ». Dans le cas contraire, les anciennes dispositions restent applicables:

  • Les changements de destination d’un bâtiment existant, entre l’une des neuf destinations définies à l’article R.123-9 sont précédés d’une déclaration préalable;

  • Un permis de construire est en revanche nécessaire si le changement de destination s’accompagne de travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment, ou de créer une emprise au sol ou une surface de plancher supérieure à 20 m² (ou à 40 m² en zone urbaine).

Dans le cadre d’une copropriété une autorisation sera requise dans certaines situations. Si le changement d’affectation n’est pas contraire au règlement de copropriété, aucune décision de l’assemblée générale des copropriétaires n’est nécessaire pour le valider. C’est par exemple le cas pour la transformation d’un local à usage d’habitation en bureau dans un immeuble dont la destination est fixée par le règlement de copropriété comme étant à usage mixte d’habitation ou de bureaux.

En revanche si le nouvel usage n’était pas prévu par le règlement de copropriété et qu’il entraîne une modification de la destination de l’immeuble le changement d'affectation du lot doit être autorisé par l’assemblée générale. Cette autorisation et la modification du règlement qui en découle doivent faire l’objet d’un vote à l’unanimité des copropriétaires sauf si le règlement prévoit d’autres conditions.

Une autorisation du maire est parfois nécessaire. La première destination d’un bâtiment est celle qui est fixée au moment de sa construction, en fonction des règlements locaux d’urbanisme. La modification de l’affectation d’un lot de copropriété peut être subordonnée à une autorisation du maire dans certaines communes, ce qu'annoncent les articles L631-7 à L631-9 du Code de la Construction et de l’Habitation. C’est par exemple le cas lorsque cette modification concerne la transformation d’un lot à usage d’habitation en bureaux.

Le changement de destination s’attache au local et est donc définitif au regard des règles d’urbanisme.

Avant d’acheter un bien, de modifier sa destination, n’hésitez pas à solliciter des experts pour vous éviter une situation inextricable. Appelez-nous!