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Actualités Patrimoniales

Le régime fiscal de location meublée présente des atouts non négligeables : les profits perçus entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) :

  • Soit vous êtes assujetti au régime micro-BIC et dans ce cas vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50% sur les loyers,
  • Ou plus avantageux, vous optez pour le régime réel simplifié et dans ce cas toutes les charges inhérentes au bien loué meublé seront déductibles (intérêts d’emprunt travaux, et amortissement du bien immobilier -hors terrain- et des meubles). Ce qui permet de bénéficier d’une quasi-non-imposition des profits perçus pendant plusieurs années.

Il est impératif cependant d’agir avec précaution :

  • Si le logement est situé dans un immeuble collectif, vous devrez vous assurer que le règlement de copropriété n’interdise pas la location meublée,
  • En cas de volonté de transformer un logement nu en meublé, il est conseillé :
    • D’attendre que le bien soit libre de toute occupation,
    • De vous assurer de ne prendre aucun risque de remise en cause d’un avantage fiscal précédemment obtenu (déficit foncier déclaré dans les trois dernières années ou absence d’engagement de location en cours de type Pinel, Duflot, Scellier, Malraux, ....).
  • Le logement devra être équipé à minima des meubles listés dans le décret du 31 juillet 2015,
  • Il convient également de déclarer l’activité de loueur en meublé non professionnel auprès du Greffe du Tribunal de Commerce.

S’il s’agit de l’acquisition d’un logement destiné à être loué ensuite en meublé, il convient de s’interroger sur le cadre juridique le plus adapté :

  • L’exploitation en nom propre : cette solution est la plus simple mais ne permet pas forcément une anticipation optimale au titre de la transmission de votre patrimoine,
  • L’exploitation en société : la location meublée habituelle est assimilée d’un point de vue fiscal à une activité commerciale. La détention via une SCI reste possible mais elle serait de plein droit assujettie à l’impôt sur les sociétés. Dans ce cas si le bien immobilier est vendu par la suite, le régime des plus-values des professionnels aura vocation à s’appliquer et peut s’avérer très onéreuse. La détention du bien via une SARL de famille relevant de l’impôt sur les revenus peut s’avérer être la structure adéquate afin de combiner tous les avantages en terme de fiscalité, d’organisation patrimoniale et d’anticipation successorale.

Transformer une location nue en location meublée ne pose donc pas de problème majeur à condition de connaître les règles et la bonne façon de procéder.

L’amortissement du bien permet de bénéficier aujourd’hui d’une fiscalité très avantageuse.

Reste à savoir combien de temps va perdurer ce dispositif fiscal si attrayant …

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